Реформа ЖКХ: ответы на вопросы и вопросы без ответов. Часть 2
Согласно новому Закону "О жилищных отношениях", чуть больше двух месяцев остаётся до того момента, как начнётся ликвидация действующих КСК. С 7 января 2020 года все жители многоквартирных домов должны определиться с формой управления своим домом: объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ). Но по мере реализации новых норм возникает масса практических вопросов, как можно осуществить коммунальную трансформацию на деле.
Продолжение. Начало читайте здесь: Реформа ЖКХ: ответы на вопросы и вопросы без ответов
Кто нас обслужит?
По новому закону иначе будет организовано техническое обслуживание многоквартирных жилых домов. Если ранее в распоряжении КСК были свои слесари, плотники, электрики и дворники, то содержать весь этот штат на случай, если что-нибудь случится, каждый дом не может. Поэтому председатель ОСИ должен будет заключить договор с какой-либо сервисной компанией. Сервисная компания должна будет обслуживать общее имущество кондоминиума. Но будет ли она ликвидировать проблемы в квартирах самих жильцов?
— По сей день КСК, которые существуют, тоже не осуществляют ликвидацию аварийных ситуаций на безвозмездной основе, — комментирует руководитель отдела жилищных отношений города Усть-Каменогорска Фархат Жилибаев. — Они делают это в рамках утверждённого тарифа. Председатели ОСИ или ПТ, избираемые на год, заключают договор с сервисными компаниями или с аварийными службами, и те осуществляют обслуживание общего имущества кондоминиума. На сегодняшний день по городу уже 187 кондоминиумов, которые в своё время вышли из состава КСК и сами себя обслуживают.
Но ведь речь никогда не шла о том, чтобы кто-то ликвидировал протечки в квартирах бесплатно. Просто при старом порядке вещей жильцы шли со своими проблемами к слесарям КСК. Теперь же собственникам квартир предлагается самостоятельно искать ту аварийную службу, которая приедет спасать их имущество.
В настоящее время многие председатели КСК намереваются преобразовать свои структуры в сервисные компании. Ведь у них есть кадры и опыт работы. И пока есть средства труда. Но останутся ли они в их собственности после ликвидации кооперативов собственников квартир?
— Имущество кооператива, оставшееся при прекращении его деятельности после погашения всех долгов, распределяется между членами кооператива соразмерно их долям в общем имуществе, если иное не предусмотрено соглашением между собственниками, — поясняет Фархат Жилибаев. — Прекращение кооператива регистрируется, как и его учреждение. Создаётся ликвидационная комиссия, которая уже определяет судьбу этого имущества: либо продавать имущество, которое имелось у КСК на балансе, либо иначе его делить.
Означает ли это, что при ликвидации КСК обязаны передать все имеющиеся грабли и веники всем ОСИ в домах, ранее входивших в его состав? Пока очевидно одно: плавно трансформироваться в сервисные компании бывшим КСК не удастся. Им придётся заново изыскивать средства и приобретать необходимый для работы инвентарь.
В этой связи всех интересует вопрос: каков будет механизм ликвидации всевозможных коммунальных ЧП и аварий? КСК оперативно реагировали на них и имели ресурсы для их устранения. Теперь же в случае возникновения таковых ОСИ или ПТ должны будут обратиться к сервисной компании. Окажется ли в городе достаточное количество сервисных компаний, чтобы быстро прибывать на место аварии и ликвидировать её? Не получится ли так, что какому-то дому вовсе откажут в обслуживании в момент аварии, если у него пусто на счету? И будет ли эта реорганизация способствовать сохранению нашего и без того изношенного жилого фонда?
— Мы рекомендуем всем нашим существующим КСК преобразовать свои некоммерческие организации в сервисные компании, чтобы сохранить рабочий и административный персонал, — информирует Фархат Жилибаев. — И затем уже заключить договоры отдельно с каждым председателем ОСИ или ПТ с открытием текущих и накопительных счетов. В случае аварийных ситуаций этот вопрос будет оговорен обязательствами сторон договора по содержанию общего имущества. Или заключён отдельный договор с аварийными службами.
Но остаётся повисшим в воздухе вопрос о том, как сервисные компании смогут оказывать данные услуги, если их лишат инвентаря и инструментов, которые должны быть розданы ОСИ или распроданы?
Где деньги, Зин?
Одна из задач осуществляемой реформы — обеспечить накопление средств из взносов собственников квартир и нежилых помещений, за счёт которых можно было бы обеспечивать содержание и проводить ремонты ветшающего жилого фонда. Но какого размера суммы могут потребоваться для управления домом, пока никто не может сказать определённо. В городском отделе жилищных отношений нам пояснили только, что недостающие для этого средства могут быть собраны по решению общего собрания.
— Для управления объектом кондоминиума и содержания общего имущества собственники квартир и нежилых помещений делают взносы деньгами либо путём трудового вклада, — сообщает Фархат Жилибаев. — При недостаточности взносов для покрытия общих расходов на управление и содержание и возникновении убытков общие расходы и убытки покрываются за счёт общего имущества объекта кондоминиума, а недостающие суммы распределяются между участниками простого товарищества пропорционально их долям в общем имуществе объекта кондоминиума.
В отделе жилищных отношений Усть-Каменогорска нам уточнили, что это не означает распродажу имущества дома. В том случае если у объединения жильцов на счету недостаточно средств для оплаты произведённых работ, то недостачу придётся покрывать за счёт сбора средств с собственников квартир и нежилых помещений, который будет осуществляться соответственно их долям в общем имуществе.
На пороге очередной коммунальной революции всех жильцов многоквартирных домов волнует, сколько денег они будут платить в новых условиях. Кто и как устанавливает тарифы по плате за услуги управления ОСИ? К сожалению, пока уполномоченные органы не готовы озвучить какие-то цифры.
— В законе чётко прописано, что маслихатом утверждается минимальный тариф, — разъясняет Фархат Жилибаев. — Сейчас мы разрабатываем, согласно положению, сметы. Надеюсь, что до конца года мы данный тариф разработаем и утвердим. И тогда доведём его до населения. В прошлом году мы заказали проекты на три типа домов: "сталинки", пятиэтажные дома и девятиэтажные дома новой постройки. Нам должны разработать, каков должен быть тариф для надлежащего содержания общего имущества домов. Маслихаты будут утверждать минимальный тариф, а максимальный может быть изменён на общем собрании жильцов.
Есть ещё один острый вопрос, связанный с деньгами, — это проблема задолженности жильцов. Некоторые должники, особенно из числа владельцев недвижимости на нижних этажах, превращённой в магазины, парикмахерские и офисы, не платят в КСК годами. В новой редакции Закона "О жилищных отношениях" не предусмотрены механизмы воздействия на неплательщиков помимо подачи судебного иска о взыскании долгов.
— Принудительное исполнение того или иного акта — это прерогатива суда, — поясняет заместитель руководителя департамента юстиции ВКО Бейсембек Аль-Сеит. — Председатель вправе обратиться в суд. А если по суду с него не взыскали, никто не имеет права идти по квартирам и требовать с него. Для этого существуют судебные исполнители. Лишение имущества или ограничение должника производятся только в судебном порядке.
Чей туфля?
По сведениям городского отдела жилищных отношений, в Усть-Каменогорске не зарегистрировано пока ни одного ОСИ. В процессе регистрации находятся только три. Из 1741 многоквартирного дома, которые есть в областном центре. Председатели КСК и старшие по дому сетуют на то, что не получают достаточно информации, как именно должна проходить коммунальная трансформация. Руководитель отдела жилищных отношений Усть-Каменогорска попытался ответить на некоторые из животрепещущих вопросов. Но ряд их так и остался без ответов.
Одним из таких проблемных вопросов может стать содержание и уборка дворовых территорий и примыкающих к ним участков. Ранее все их убирал дворник КСК. Как будет организована уборка теперь? Как будет делиться территория двора, если он общий на несколько домов? За кем закрепят дорожки, аллеи и малые архитектурные формы внутри микрорайонов, ранее бывшие зоной ответственности КСК? Если обязанность их уборки возложат на коммунальные службы, то хватит ли у них людей и ресурсов, чтобы своевременно очищать все жилые зоны?
— За каждым объектом кондоминиума закреплён земельный участок, — объясняет Фархат Жилибаев. — Он тоже является общим имуществом и должен обслуживаться в надлежащем виде за счёт утверждённых тарифов. Это будет санитарная очистка, уборка снега, наледей, листьев на придомовой и дворовой территории. У нас 307 дворовых территорий оформлены за кондоминиумами. Если они оформлены, то жильцы должны нести бремя содержания данного участка.
Как видим, дворы закреплены примерно за пятой частью всех многоквартирных домов в Усть-Каменогорске. А уж судьба аллей, малых архитектурных форм, спортивных и детских площадок, расположенных внутри микрорайонов и сегодня находящихся в ведении КСК, вовсе ускользает из поля зрения компетентных органов. А это означает, что наши жилые кварталы после реформы могут погрязнуть в мусоре и валежнике, скопившихся на таких "ничейных" территориях.
Дай ответ! Не даёт ответа…
Ещё одним моментом, который беспокоит потенциальных управленцев многоквартирными жилыми домами, является вопрос помещений. Где будут размещаться органы управления ОСИ? Едва ли в каждом доме можно найти пустующее помещение, пригодное для их работы. При регистрации ОСИ в качестве юридического адреса указывается адрес дома. Но ведь председатель, Совет дома и Ревизионная комиссия должны где-то работать. Ответа пока нет. Как нет ясности и в вопросе о том, где должны проводить общее собрание собственники квартир и нежилых помещений каждого ОСИ и ПТ. В зимние месяцы жильцы едва ли смогут принимать решения во дворе, как это делается летом. А в актовый зал соседней школы жильцов каждого дома наверняка не пустят. К тому же в связи с пандемией коронавируса собрания всякого рода запрещаются санитарными врачами.
Господин Жилибаев пояснил, что каждому председателю ОСИ вовсе не обязательно иметь свой офис с компьютером и бухгалтером. Вероятно, Совету дома или Ревизионной комиссии придётся заседать дома у кого-то из своих членов. Между работающей стиральной машиной и детьми, играющими на полу. Вполне себе рабочая обстановка!
Есть и проблемы, связанные с коррупционными рисками. Если с председателями ОСИ всё выглядит более или менее законно, то по доверенным лицам ПТ уже сейчас возникают вопросы. Особенно у банков.
— Есть вопросы по открытию текущих и накопительных счетов, — признаёт Фархат Жилибаев. — По юридическим лицам (ОСИ) в принципе вопросов нет. Но в простом товариществе счета открывают только на физическое лицо.
А это означает, что все деньги, собираемые жильцами на содержание и ремонт своего дома, могут враз оказаться недоступными в случае смерти доверенного лица, на имя которого открыт счёт. Не говоря уж о том, что эти суммы могут быть попросту присвоены владельцем счёта. Кажется, этот аспект тоже выпал из внимания творцов реформы.
В отделе жилищных отношений пока не усматривают проблемы и в необходимости ежегодного перезаключения договоров со всеми сервисными компаниями и компаниями, поставляющими услуги. Напомним, что ежегодное перезаключение 1741 договора с многоквартирными жилыми домами (и это не считая договоров, заключаемых частными лицами в связи с приобретением новой недвижимости) может заблокировать деятельность Водоканала, Тепловых сетей или Шыгысэнерготрейда в начале каждого календарного года. Они попросту погрязнут в нескончаемых очередях.
Все эти вопросы считаются рабочими и должны решаться уполномоченным органом местной исполнительной власти — отделом жилищных отношений. Но смогут ли эти отделы решить проблемы, которые возникают массово в каждом ОСИ или ПТ из-за дыр в законодательстве? Увидим. Ждать осталось недолго. Новая коммунальная реальность обрушится на нас уже в январе. Именно тогда начнётся ликвидация тех КСК, с кем истекают договоры на аренду занимаемых ими помещений. И тогда от проблем уже не удастся отмахнуться.
Ирина Плотникова