КСК упразднят: Вступил в действие новый Закон РК в сфере жилищных отношений

С нового 2020 года начал действовать подписанный 26 декабря президентом Касым-Жомартом Токаевым Закон "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства". По этому закону КСК должны быть упразднены, а жильцы каждого многоквартирного дома обязаны управлять им совместно. Однако нормативно-правовая база реализации этого закона ещё не разработана. Окончательно все нормы должны заработать через полтора года, сообщает корреспондент YK-news.kz.

Управляйте сами!

Основная идея нового закона — передать управление многоквартирным жилым домом в руки самих собственников имущества. Для этого владельцы жилья и нежилых помещений в доме должны создать простое товарищество (в том случае, если квартир в доме не более десяти) либо некоммерческую организацию — объединение собственников имущества (ОСИ).

Жильцам придётся зарегистрировать многоквартирный жилой дом (МЖД) как объект кондоминиума. Для этого нужно определить общую площадь МЖД, включая земельный участок, состав общего имущества объекта кондоминиума и размеры долей каждой квартиры и нежилого помещения в общем имуществе, площади квартир и нежилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности. Регистрация юридически закрепит права общей долевой собственности на общее имущество объекта кондоминиума. Равные права по управлению и пользованию общим имуществом при этом имеют все собственники квартир и нежилых помещений. Причем доля в общем имуществе, причитающаяся на каждую квартиру, определяется соотношением площади, находящейся в индивидуальной собственности жильца, к сумме полезных площадей всех квартир и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума.

По замыслу авторов закона, управленческие решения, касающиеся содержания общего имущества кондоминиума, должны приниматься на собрании, и быть обязательными для всех собственников квартир и нежилых помещений.

Каждый собственник квартиры, нежилого помещения при голосовании имеет один голос. Если собственнику принадлежит несколько квартир и нежилых помещений, он имеет соответствующее количество голосов. Собрание правомочно принимать решение, если в нем участвуют более половины от общего числа собственников. Для принятия решения по некоторым вопросам потребуется согласие двух третей собственников.

Общее собрание должно выбирать Совет дома и ревизионную комиссию, управляющего домом либо управляющую компанию, утверждать годовые сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества. На собрании должны устанавливаться размеры платы за одно парковочное место. Там же жильцы будут принимать решение о капитальном ремонте, введении целевых сборов и установлении их размеров, расходовании средств, накопленных на общедомовом счёте.

Отдавать часть общего имущества в аренду можно будет только с согласия собрания. Ранее застройщики имели обыкновение продавать часть общего имущества (подвалов, цокольных этажей, лестничных площадок) до регистрации многоквартирного жилого дома как объекта кондоминиума. В итоге жильцы не имели никакого влияния на то, что происходило на проданных территориях.

Придомовые земельные участки могут быть включены по желанию жильцов в состав общего имущества кондоминиума. Если этого не сделать, они будут находиться в исключительной государственной собственности как территория общего пользования. Содержание придомовых участков тогда осуществляется за счет средств местного бюджета, запрещается возложение таких расходов на собственников квартир и нежилых помещений.

Содержание и ремонт — за свои!

Основной идеей изменения всей системы управления является создание общего "кошелька", в котором должны накапливаться средства на ремонт ветшающего жилого фонда.

— Законом предусмотрено открытие на каждый объект кондоминиума счетов в банках второго уровня, — комментирует руководитель отдела жилищных отношений города Усть-Каменогорска Фархат Жилибаев. — Текущего — для зачисления платы по эксплуатационным расходам на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома и целевых взносов. Сберегательного — для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома. Собственник квартиры, нежилого помещения для накопления денег на капитальный ремонт обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счёт деньги в размере не менее 0,005 МРП, установленного на соответствующий финансовый год, в расчёте на один квадратный метр полезной площади принадлежащей ему квартиры, нежилого помещения.

Разумеется, свою квартиру или офис, расположенный в многоквартирном жилом доме, собственник ремонтирует на свои средства.

Управлять домом, по закону, должен избранный председатель ОСИ, либо доверенное лицо простого товарищества, либо управляющий многоквартирным жилым домом, либо управляющая компания. В его обязанности входит производить плату за коммунальные услуги, потребленные на содержание общего имущества, по приборам учета, установленным на границе эксплуатационной ответственности, по утвержденным в установленном порядке тарифам из ежемесячных взносов собственников квартир, нежилых помещений.

Специальная норма закона призвана ликвидировать источник постоянных конфликтов между управляющими и владельцами контор и магазинов, располагающихся в жилых домах. Она гласит:

"Собственники нежилых помещений обязаны возмещать сверх установленной сметой расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума на один календарный год расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и иной деятельностью. Расходы, связанные с использованием общего имущества объекта кондоминиума для личных целей, должны компенсироваться тем собственником квартиры, нежилого помещения, которому принадлежит право ограниченного пользования этим имуществом".

А где рычаги?

По закону собственники жилья и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах обязаны в течение 2020 года провести общее собрание и учредить ОСИ или простое товарищество. Весь процесс реорганизации должен завершиться до 1 июля 2022 года.

— В случае невыполнения требований жилищная инспекция вправе обратиться в суд с заявлением о принудительной ликвидации КСК, — сообщает Фархат Жилибаев.

Вот только инструментов для реализации реформы, по признанию руководителя городского отдела жилищных отношений, пока не существует:

— В настоящее время к закону отсутствуют поднормативные правовые акты в части разработки и утверждения следующих типовых форм:

протоколов собраний, опросных листов;

проверочных листов и критериев оценки степени риска в сфере управления жилищным фондом, газа и газоснабжения, в области промышленной безопасности;

договоров простого товарищества о совместной деятельности;

типового устава ОСИ;

ежемесячного и годового отчётов по управлению объектом кондоминиума;

договоров между ОСИ или простым товариществом с управляющим многоквартирным жилым домом, или управляющей компанией, или субъектом сервисной деятельности;

другие нормативно-правовые документы.

Таким образом, остаётся масса вопросов, из какого кошелька и в каких размерах должна оплачиваться деятельность управляющих. Неясны рычаги, при помощи которых можно будет взыскать долг со злостных неплательщиков. Непонятно, кто, как и в каком количестве будет готовить управляющих. И хватит ли накопленных на счету ОСИ денег на необходимый ремонт, также остаётся загадкой.

Тем не менее закон вступил в силу. А как он будет работать? Упрёмся — разберёмся!