Как правильно оформить документы и на что стоит обратить внимание при покупке недвижимости

У читателей нашего портала часто возникают вопросы о том, как правильно оформить сделку купли-продажи жилья (квартиры, частного дома с участком). С этой статьи YK-news.kz начинает цикл материалов, в которых осветит последовательно все этапы такой сделки и сопутствующие ей риски.

Этап I. Документы

Важно понимать, что на продажу квартиры может уйти больше времени, чем продавец рассчитывает, если состояние документов, необходимых для продажи, будет неудовлетворительным. Потребуется следующий пакет документов.

Во-первых, правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения или приватизации; свидетельство о праве на наследство; решение суда. Следует помнить, что собственниками квартиры являются все лица, указанные в правоустанавливающих документах (статья 188 ГК РК). Кроме того, не имеет значения, проживает ли сособственник в данной квартире или нет. Права собственности не прекращаются и при выезде за границу. Правоустанавливающий документ на квартиру должен быть обязательно зарегистрирован в ЦОНе. В случае утери документа нужно получить дубликат в том органе, который его выдавал. Дубликат документа должен быть также зарегистрирован в ЦОНе.

Во-вторых, потребуется технический паспорт. Не оформленная по закону перепланировка квартиры является препятствием к её продаже. Характеристики, приведённые в техпаспорте, не должны отличаться от указанных в правоустанавливающих документах (например, площадь жилья или планировка). Если есть несоответствие, то придётся заказывать новый техпаспорт. На это потребуются время и деньги – на уплату штрафа за незаконную перепланировку, вызов техника и изготовление нового техпаспорта.

В-третьих, в наличии должны быть удостоверение личности и ИИН собственника.

Любое несоответствие между фактической планировкой квартиры и техпланом считается перепланировкой.

Этап II. Задаток

Когда стороны договорились о сделке, следует процедура уплаты задатка. Согласно статье 337 ГК РК, задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора. Соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме независимо от суммы задатка. Выдача задатка по расписке или неправильное оформление соглашения о задатке могут привести к тому, что впоследствии сделка будет признана судом недействительной.

Отсутствие в соглашении о задатке полной продажной цены объекта может позволить продавцу менять эту стоимость, ссылаясь на действительные или на­думанные причины. Кроме того, в соглашении о задатке должен быть определён срок окончательного оформления сделки. Иначе продавец может растянуть сделку на неопределённое время и, главное, не будет известна дата, с которой покупатель имеет право требовать от продавца возврата двойного задатка. Во избежание признания сделки недействительной, даже если стороны рассчитываются в иностранной валюте, требуется, чтобы все суммы были указаны в тенге.

Задаток должен выплачиваться собственнику квартиры, а не его родственнику или знакомому, не агентству недвижимости. Полномочиями на получение задатка обладает также лицо, распоряжающееся имуществом по нотариальной доверенности. Если лицо, выдающее задаток, состоит в зарегистрированном браке, для выплаты задатка требуется согласие супруга. Если у имущества несколько совладельцев, все они должны выступать в соглашении о задатке как сторона, берущая задаток.

Для продавца получить задаток выгодно. Это гарантия того, что покупатель в последний момент не откажется от приобретения квартиры. Если сделка будет сорвана по вине продавца, ему придётся вернуть покупателю двойную сумму задатка и кроме этого возместить его возможные убытки (статья 338 ГК РК). Но получить это удастся только через суд. Поэтому, если в таком случае предлагают просто вернуть задаток, а серьёзного убытка не причинено, иногда имеет смысл согласиться.

Задаток не обязателен, если стороны полностью доверяют друг другу.

Этап III. Долги и обременения

Большинство покупателей заинтересованы в покупке свободной от ареста, залога и долгов по коммунальным платежам квартиры. Арест может быть наложен судом, органами следствия, налоговыми органами. Основанием иногда служат судебные споры, в которых участвует собственник, даже не связанные с самой квартирой. Бывает, что арест наложен только на долю, принадлежащую одному из совладельцев. В любом случае продажа арестованной квартиры невозможна.

По сложившейся практике продавец квартиры обязуется уплатить все имеющиеся коммунальные долги на момент подписания договора купли-продажи или на момент выселения. В качестве доказательства этого покупателю предоставляются книжки или квитанции, подтверждающие уплату.

Задолженность перед коммунальными службами при оформлении сделки ни нотариусы, ни центры по недвижимости не проверяют. Это сугубо личное дело продавца и покупателя. Неплохо отразить подобные моменты в отдельном акте приёма-передачи.

Однако бывает, что приобретается квартира именно с долгами. По действующему законодательству (статья 348 ГК РК) перевод своего долга допускается только с согласия кредитора (то есть коммунальной службы).

Иветта Шутова, krisha.kz