Как правильно оформить документы и на что стоит обратить внимание при покупке квартиры

Читатели YK-news.kz часто задают вопросы о том, как правильно оформить сделку купли-продажи жилья (квартиры, частного дома с участком). В этой статье мы завершим (первый материал можно найти здесь) обзор всех этапов такой сделки и сопутствующих ей рисков.

Этап IV. Идем к нотариусу

Нотариус представляет интересы обеих сторон - и продавца, и покупателя. Ему заранее приносят необходимый пакет документов на квартиру. Удостоверяя договор, нотариус проводит правовую экспертизу предоставленных документов, запрашивает выписку, подтверждающую правомочия собственника, проверяет, нет ли каких-либо обременений, осведомляется об истинных намерениях сторон, их дееспособности и подлинности подписей.

Нотариус вправе отказать в удостоверении сделки, если обнаружит нарушение закона.

Этап V. Документы для договора

Действующее законодательство РК предусматривает письменную форму сделки купли-продажи квартиры путём составления документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечёт его недействительность (статья 153 ГК РК). Составленный договор сделки купли-продажи квартиры подлежит нотариальному удостоверению. Для оформления договора купли-продажи квартиры нотариусу необходим ряд документов в зависимости от конкретных обстоятельств: правоустанавливающие документы на квартиру, нотариальные доверенности с необходимым объёмом полномочий от всех отсутствующих сособственников. То есть все, кто указан в правоустанавливающих документах, должны присутствовать при оформлении договора купли-продажи квартиры или действовать через представителя по доверенности. Потребуется личная явка всех сособственников квартиры старше 14 лет с паспортами или удостоверениями личности; супруга(-и) собственника квартиры с удостоверением личности и свидетельством о браке, если квартира при­обретена во время брака (кроме случаев получения её в дар или по наследству), либо нотариальное заявление супруга о согласии на продажу. Исключение возможно, если сособственник умер к моменту заключения сделки. В этом случае необходимо оформить наследство в установленной законом форме.

Плюс нужно предъявить справку о зарегистрированных правах (обременениях). Она выдаётся в ЦОНе по месту нахождения квартиры. Действительна такая справка один день, поэтому получать её необходимо в день заключения договора.

Необходимы также свидетельства о рождении несовершеннолетних сособственников квартиры и удостоверения личности продавца и покупателя. Обязательно наличие разрешения органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетних сособственников квартиры.

Этап VI. Что указать в договоре

Цена квартиры определяется в тенге, и в договоре желательно указать, что она окончательная и не подлежит изменению. Конечно, необходимо указывать реальную стоимость квартиры, ведь в случае расторжения договора именно она будет фигурировать в суде.

В обязательном порядке в договоре купли-продажи указываются адрес расположения квартиры, площадь, в том числе жилая, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Если заключается договор купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа, то в документе обязательно указываются размеры платежей, порядок выплаты платежей, сроки выплаты платежей. Если эти условия не перечислены, то договор купли-продажи с рассрочкой платежа считается незаключенным и регистрации не подлежит.

Этап VII. Регистрация договора

Заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры обязательно должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке: не позднее шести месяцев со дня оформления сделки.

У покупателя право собственности на квартиру возникает только после установленной государственной регистрации через ЦОН. Для регистрации нотариально заверенного договора купли-продажи квартиры необходимы: договор купли-продажи квартиры - оригинал и нотариально удостоверенная копия, удостоверения личности покупателя и продавца - оригиналы и копии, техпаспорт на квартиру, квитанция об уплате госпошлины.

Этап VIII. Сроки расторжения договора

Сроки исковой давности оспаривания сделок с квартирами в судебном порядке установлены действующим ГК РК и не могут быть изменены соглашением сторон.

Общий срок для защиты нарушенного права лица или охраняемого законом интереса для всех субъектов гражданских правовых отношений составляет три года (статья 178 ГК РК). Но есть и специальные сроки исковой давности для признания сделки недействительной.

Это касается сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы или вследствие злонамеренного соглашения. Срок исковой давности в таком случае составляет один год со дня прекращения насилия или угрозы (пункт 2 статьи 162 ГК РК).

Кстати, продавец должен уведомить покупателя обо всех известных ему недостатках квартиры (например, протекающий потолок, сыреющие стены). Согласие покупателя с такими недостатками необходимо закрепить письменно. Скрытые недостатки имеют место, если покупатель не был уведомлен продавцом о них и не мог их обнаружить при обычном осмотре.

Причем продавец отвечает за скрытые недостатки квартиры, даже если он сам не знал о них. Требования, связанные с недостатками квартиры, могут быть предъявлены покупателем в течение двух лет со дня ее передачи (пункт 2 статьи 430 ГК РК).

Иветта Шутова, krisha.kz