Жилищная реформа: что волнует жителей Усть-Каменогорска?
К январю 2021 года все жители многоквартирных жилых домов должны определиться с формой управления своим домом. Будет ли это ОСИ (объединение собственников имущества) или ПТ (простое товарищество)? Существующие КСК, согласно новому Закону о жилищных отношениях, станут постепенно исчезать. Как будет работать новая система? На некоторые вопросы жителей областного центра ответил руководитель отдела жилищных отношений Усть-Каменогорска Фархат Жилибаев.
За что должен отвечать КСК?
— У нас складывается парадоксальная ситуация. Многие собственники квартир почему-то думают, что за их жильё должно отвечать государство в лице акимата и уполномоченных органов. На самом деле КСК (кооператив собственников квартир) является некоммерческой организацией, которая создаётся собственниками квартир для того, чтобы содержать общее имущество объекта кондоминиума. Кондоминиум — это форма собственности на объекты общего пользования, которые принадлежат всем собственникам квартир и нежилых помещений. Тариф, который люди ежемесячно платят в КСК, идёт на содержание общего имущества: инженерные сети в подвале или на чердаке, придомовой земельный участок. В тариф входит текущее устранение каких-то аварийных ситуаций на объектах общего имущества. Внутри квартиры всё делается за счёт её собственников. Если вопрос касается капитального ремонта инженерных сетей, либо кровли, либо подъездов, это решается на общем собрании и ложится на плечи всех собственников квартир. Проводится целевой сбор. Согласно поправкам, внесённым в Закон о жилищных отношениях, подразумевается открытие накопительного счёта. Каждый собственник вносит на него 13 тенге 89 тиын с квадратного метра площади. У каждого дома будет два отдельных счёта: накопительный и на текущее содержание.
Будут ли КСК работать после 1 января 2021 года?
— Согласно Закону о жилищных отношениях, в который внесли поправки в конце прошлого года, КСК разрешается работать до 1 июня 2022 года.
Наш КСК перестал обслуживать дом, ждут нововведений. Что делать?
— Я считаю, что КСК должны продолжать обслуживать все дома, так как они могут существовать до 1 июня 2022 года. Плавный переход, тем не менее, должен будет идти. Закон этого требует. Все существующие КСК могут перейти в сферу сервиса.
Кто будет обслуживать общедомовые сети после образования ОСИ или ПТ?
— Суть новых поправок в том, чтобы отделить управление от сервиса. Сегодня сервис и управление в руках КСК. Если жильцы образовали ОСИ или ПТ, заключается договор с сервисной компанией. Заключает его выбранное лицо — председатель ОСИ или ПТ. Раньше в выборах должны были участвовать 70 процентов собственников квартир и нежилых помещений. В новой редакции закона для проведения собрания достаточно участия 50 процентов.
Три буквы "ОСИ", а за это надо будет платить немалые деньги: устав, перевод на казахский язык, услуги нотариуса. Не дороговато ли?
— Сейчас уже разработаны все нормативные акты, имеются утверждённые образцы документов. Они выданы всем ЦТУ (центрам территориального управления, бывшим КМС). Все они в электронном виде есть, не надо ничего придумывать. Они также имеются на нашем сайте www.kdmyk.kz, в правом верхнем углу вкладка "Реформа КСК". Оттуда можно спокойно скачать устав, образцы договоров, протоколов, опросных листов. Все они должны соответствовать типовым формам, чтобы в дальнейшем при регистрации в органах юстиции не возникало лишних вопросов.
Как быть, если в доме не найдётся желающих стать председателем ОСИ или ПТ?
— Должны найтись. В каждом доме есть инициативные люди, которые переживают за него. Они любят жаловаться: почему дом не ремонтируется, почему подъезды в таком состоянии? А это напрямую зависит от инициативы самих собственников. Инициативная группа (десять процентов от собственников квартир и нежилых помещений) созывает собрание, на котором принимается решение об организации ПТ или ОСИ и выборе председателя. Один человек не может возглавлять несколько ОСИ. Председателем ОСИ может быть только собственник квартиры в своём доме. Избирается на один год. Если председатель ОСИ или ПТ устраивает всех собственников квартир, его полномочия могут пролонгировать.
Какие требования будут предъявляться к председателю ОСИ?
— У председателя ОСИ должен быть сертификат о прохождении курса обучения. К нам поступают предложения из других городов об организации курсов в режиме ZOOM. Они стоят 30 тысяч тенге. Но мы хотим на местном уровне привлечь какую-нибудь учебную организацию, чтобы обучать по данным новшествам. Однако для регистрации ОСИ сертификат не требуется. Выбранный председатель ОСИ не должен иметь задолженностей по кредитам и исполнительным документам и не снятой судимости. Это должен быть надёжный и ответственный человек.
Какое будет налогообложение новообразованной структуры: ОСИ и ПТ?
— Если у ОСИ будут сотрудники и оплата труда, то обязательно предусмотрен социальный налог. И корпоративный налог со сдачи в аренду общего имущества. Всего два вида налогов.
Почему обсуждается такая большая сумма тарифа на содержание дома — 49 тенге с квадратного метра? Ведь всё имущество в собственности жильцов.
— Поправки к Закону о жилищных отношениях предполагают утверждение минимального тарифа на содержание общего имущества объекта кондоминиума местными маслихатами. Сейчас нами проводится работа в данном направлении. Предварительные расчёты сделаны согласно утверждённой смете расходов. Мы выбрали тот минимальный перечень, который необходим, чтобы содержать дом в надлежащем виде. 49 тенге — это была первоначальная сумма. Мы убрали некоторые виды работ. Предварительно тариф получается 42 тенге за квадратный метр. Антикоррупционную экспертизу мы прошли. Сейчас проект вынесен на общественные слушания. Скорее всего, в следующем году этот тариф будет утверждён. Но он, вероятнее всего, будет рекомендательным. Решение принимается общим собранием объекта кондоминиума, то есть собственников жилых и нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома. Если жители решат, что им не нужны административные расходы, а это 30 процентов от тарифа, они могут убрать эту статью. Если они посчитают, что им не нужна дезинфекция либо дворник, это тоже можно убрать из тарифа. Должен быть протокол собрания, в котором приняли участие не менее 70 процентов собственников. Если нет кворума, тариф будет являться незаконным. Если речь идёт о целевом сборе, то этот вопрос также решается на общем собрании. Делается дефектная ведомость, составляется смета и предоставляется каждому собственнику для ознакомления, сколько с каждой квартиры надо собрать, скажем, чтобы починить кровлю или подъезд.
Если наш дом зарегистрирован как объект кондоминиума, необходимо ли нам перезаключать договоры на обслуживание дома с Тепловыми сетями, Шыгысэнерготрейдом?
— Все многоквартирные жилые дома должны выбрать одну из форм управления: либо ОСИ, либо ПТ. Объединение собственников имущества — это некоммерческая организация, созданная собственниками квартир; юридическое лицо, которое подлежит регистрации. Простое товарищество не подлежит регистрации в органах юстиции. Это относится и к кондоминиумам, которые сейчас у нас работают самостоятельно, не в составе КСК или управляющей компании. Они заключают договоры и собирают целевые сборы и ежемесячные эксплуатационные взносы. У нас по городу 248 таких домов из 1741. Если выбрали новую форму управления, необходимо перезаключить договоры с коммунальными службами и сервисными компаниями, которые будут обслуживать дом.
Может ли простое товарищество само обслуживать дом?
— Сами обслуживать они не смогут, у них нет персонала. Дом надо готовить к зиме, проводить опрессовку, где-то латочный ремонт. Дома, которые сегодня живут самостоятельно (кондоминиумы), тоже заключают договоры с аварийными и сервисными службами.
Какие требования будут предъявляться к сервисным компаниям для обслуживания ОСИ?
— Самое главное — нужно, чтобы был юридический адрес. То есть юридическое лицо, занятое в этой сфере деятельности. Устава и лицензии в данных организациях не предусмотрено. Конечно, чтобы был технический персонал. Собственники квартир сами определяют перечень работ, которые им нужно делать. Рассчитывают, какая на это нужна сумма, и заключают договор. Оплачивают со своего счёта по акту выполненных работ.
Почему люди живут в государственных квартирах и не платят за них? Как ПТ или ОСИ будут бороться с должниками?
— Все собранные с дома средства будут аккумулироваться на счёте и тратиться непосредственно на содержание данного дома, а не на все дома, входящие в КСК. Сейчас есть такая практика, когда дома, которые исправно платят, содержат должников. Сегодня по городу существует 137 КСК. Задолженность населения за их услуги порядка 240 миллионов тенге. Такие же вопросы, скорее всего, возникнут и при создании ОСИ. Но там локально будет решаться. Есть дом, избрали председателя, Совет дома из трёх человек, ревизионную комиссию. Все жильцы друг друга знают. В идеале они все должны коллегиально участвовать в жизни своего дома. Если будут проблемы по неоплате, то председатель ОСИ либо управляющая компания имеют право обратиться в судебном порядке по взысканию долга. Либо через исполнительскую надпись нотариуса. У законно избранного собранием жильцов председателя ПТ тоже есть законное право взыскивать долг через суд.
Если государство даёт квартиру детям-сиротам, они за неё тоже платят?
— Если это арендное жильё, то аренду они платят. Коммунальные платежи и расходы на содержание общего имущества тоже должны платить. Если не платят, мы вручаем им уведомления, претензии.
Как взимать деньги с тех, кто платит наличными, как пенсионеры? Не все понимают, как оплачивать через интернет.
— В любом случае плата за услуги должна идти на текущий либо накопительный счёт через банк. Это сделано, чтобы наличных в обороте не было, для прозрачности. Чтобы каждый собственник квартиры мог проследить судьбу своих денег. Если бабушки и дедушки не могут платить через банк, думаю, можно найти решение. Старшему по дому взять квитанцию в Казпочте, пройти по квартирам тех, кто не умеет пользоваться интернетом и не может оплатить онлайн, принять оплату и внести на банковский счёт.
Куда люди могут обратиться, чтобы задать вопросы, касающиеся организации и деятельности ОСИ и ПТ?
— На нашем сайте есть пошаговый алгоритм, как создать ОСИ или ПТ. Если нужна юридическая помощь, звоните 26-22-80. Либо можно обратиться в ЦТУ (бывшие КМС). Их у нас в городе 11. Они тоже обладают всей информацией.
Ирина Плотникова