Аренда недвижимости: как безопасно снять или сдать квартиру?

Пик спроса на жилье начинается в осеннее время. Студенты приезжают на учебу. Растет число командировок. Спрос рождает предложение. Но активизируются и мошенники. Риск оказаться обманутым есть и у арендатора, и у арендодателя. Корреспондент YK-news.kz попытался узнать, как правильно сдать или снять квартиру и избежать проблем.

Бюрократический вопрос

У вас есть квартира и вы готовы ее сдать? Отлично! Разберемся, что для этого нужно. В департаменте государственных доходов по ВКО рассказали, что есть три способа сделать это законно. Однако придется платить налоги.  

Можно просто по итогам года предоставить декларацию по индивидуальному подоходному налогу (ИПН). Никаких документов для этого оформлять не надо. Но плата будет высока. Налоговая ставка составит целых 10 процентов от общего дохода, полученного в этом году.

Также есть вариант оформить документы индивидуального предпринимателя (ИП). Далее стоит выбрать специальный налоговый режим на основе патента или упрощенной декларации. В первом случае ставка налога составит всего один процент, во втором — три процента от чистого дохода (доход минус расходы – прим. автора). Для регистрации ИП нужно обратиться в "налоговую". Там вам разъяснят все тонкости и сроки уплаты.

Также арендатор может вносить в казну единый совокупный платеж (ЕСП), введенный в этом году. Он уплачивается в размере одного месячного расчетного показателя (МРП) (2525 тенге в 2019 году) ежемесячно. Однако такой налоговый режим разрешается, если размер дохода плательщика ЕСП за год не превышает 1175 МРП (2 966 875 тысяч тенге).  

В департаменте госдоходов подчеркнули, что за отказ делиться выручкой от сдачи квартиры с государством полагается штраф в размере 15 месячных расчетных показателей (37 875 тенге).

По рукам, подписываем

При сдаче квартиры в аренду необходимо обязательно заключать договор. Опытные юристы советуют внимательно составлять этот документ. Обычно в нем прописываются обязанности обеих сторон. Это, например, сроки уплаты задолженности за аренду и коммунальные услуги. Но также стоит помнить, что с недвижимостью и вверенным имуществом могут приключиться различные неприятности. Бумага может защитить вас от незапланированных трат. Стоит только заранее продумать все возможные ситуации и сойтись во мнениях.

— В договоре можно даже обозначить, кто будет отвечать в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств. Это могут быть пожар, порыв канализации, вышедший из строя кондиционер или телевизор, — сообщила адвокат Оксана Монько. — Для более детальной отработки договора можно воспользоваться помощью юриста.

Специалист отметила, что в подобных ситуациях вы сможете на законных основаниях потребовать компенсацию за испорченную вещь. А если виновник откажется, восстановить справедливость поможет суд и судебные исполнители.

Не лишним будет провести опись имущества. Это лучше сделать в момент заселения. Позже эта бумага может послужить доказательством в случае необоснованных претензий.   

Разрешите представиться

При сдаче квартиры в аренду проблемы могут возникнуть не только с налоговиками и порчей имущества, но и с полицейскими. К слову, съемные квартиры часто находятся на контроле у участковых инспекторов. Именно на такой жилплощади происходят кражи, мошенничество и нарушение общественного порядка. Кроме того, именно в таких квартирах часто обитают сомнительные личности. Поэтому правительство предусмотрело временную регистрацию для граждан, не проживающих по адресу прописки. Полицейские называют их внутренними мигрантами. Последние обязаны проходить временную регистрацию в местном пункте полиции.  

Заместитель начальника департамента полиции ВКО Елдос Закимов напоминает, что арендатор обязан пройти регистрацию по месту временного пребывания или проживания в течение 10 дней со дня прибытия. При этом он не должен снимать регистрацию по месту жительства. Наказание за нарушение требований регулируется статьей 492 Кодекса "Об административных правонарушениях": "сроком от десяти дней до одного месяца влечет предупреждение, а сроком свыше одного месяца влечет штраф в размере семи месячных расчетных показателей (17 675 тенге)".

Необходимо отметить, что штрафные санкции предусмотрены и по отношению к владельцам квартир. Их применяют, если хозяин позволил жить у себя дома человеку, не прошедшему регистрацию. В этом случае арендодателю полагается штраф в размере 10 МРП (25 250 тенге).

Осторожно: жулик

Нередки случаи, когда на рынке арендного жилья орудуют мошенники. В департаменте полиции рассказали, что с начала года зарегистрировано 30 подобных фактов. Все случаи — дело рук интернет-мошенников. К слову, очень часто виртуальные злоумышленники совершают свои темные делишки, находясь в другом городе, а иногда и в соседней стране. Очевидно, что призвать к ответственности таких нарушителей бывает весьма сложно.  

Стоит проявлять бдительность. Тем более, что все мошенники, как правило, работают по одинаковой схеме. Через социальные сети и специализированные сайты подается объявление с заманчивыми условиями. Заинтересовавшийся человек звонит по указанному номеру и слышит: "Нужно оставить предоплату". Полицейские сетуют, что восточноказахстанцы слишком доверчивы. Люди отдают деньги без каких либо гарантий, веря злоумышленникам на слово.  

Переводы осуществляются с помощью электронных серверов, владельцы которых находятся за пределами нашей страны. Как правило это Qiwi-кошелек или WebMoney. А дальше все просто, после получения желаемого нечистый на руку гражданин исчезает из интернет-пространства. Также бывают случаи, когда мошенники изъявляют желание якобы внести предоплату на вашу банковскую карту. Они просят сообщить по телефону индивидуальные данные, а далее крадут с вашего счета деньги.  

Полицейские советуют отказаться от сомнительных сделок в социальных сетях, не соглашаться на предоплату при покупке, продаже и аренде имущества через интернет-сайты. Стоит отказаться и от перевода денег неизвестным людям. Такие вопросы лучше решать с глазу на глаз и подписывая договор. Нельзя передавать номера банковских и карт счетов незнакомым лицам.

Как показывает опыт...

В интернете есть масса полезных советов, которые могут пригодиться как снимающим, так и сдающим жилье в аренду. Мы отобрали несколько самых интересных.

Пользователи Сети советуют арендодателям самостоятельно оплачивать квитанции за коммунальные услуги. Нередки случаи, когда хозяева жилья доверяют "коммуналку" съемщикам.  

Последние подделывают квитанции, и у хозяина жилья образуется задолженность. Нетрудно догадаться, что такие арендаторы не собираются задерживаться надолго. А найти потом злоумышленника бывает очень сложно.  

Опытные арендодатели страхуют свое жилье. Конечно, условия страховки необходимо обсуждать со страховыми компаниями индивидуально. Можно включить в страховой случай порчу имущества.

Нельзя изымать документы арендаторов в качестве залога. В Казахстане это считается незаконным и регулируется статьей 494 Кодекса "Об административных правонарушениях" и влечет предупреждение, а также штраф в размере 5 МРП.

Перед арендой квартиры не будет лишним уточнить, находится ли жилплощадь на продаже. Также стоит проверить популярные сайты подачи объявлений. Иначе можно внезапно узнать о своем скором выселении. Осмотрительные люди советуют и вовсе прописать этот момент в договоре аренды.

При заезде в квартиру берутся оплата за первый месяц проживания и депозит в размере месячной оплаты. Эти деньги арендодатель обязан вернуть жильцам при их выезде. Не стоит соглашаться на предложение жильцов зачесть сумму, как оплату за последний месяц. Эти деньги — ваша гарантия, что при возврате ключей и обнаружении порчи имущества вам не придется платить из своего кармана.

Ян Ярословский