В Казахстане инициируют очередные изменения жилищного законодательства

С 1 июля 2023 года должны прекратить свою деятельность все КСК в стране. Между тем жилищная реформа образца 2019 года признана ошибочной на самом высшем государственном уровне. В Сенате Парламента РК заявили, что новый законопроект, призванный заменить ОСИ на какую-то другую форму управления, должен быть принят до конца года. Должны ли КСК прекращать свою деятельность в этой ситуации? В чём общественность видит недостатки действующего жилищного законодательства и чего ждёт от парламентариев, разбирался корреспондент YK-news.kz.

"Мы ошиблись!"

То, что переход на новые формы управления многоквартирными жилыми домами (МЖД) буксует, было ясно давно. Вопреки победным реляциям акиматов о том, что ОСИ и ПТ созданы практически повсеместно, на деле многие кооперативы собственников квартир продолжают работать. Некоторые не могут приступить к ликвидационным процедурам из-за накопившихся долгов жителей перед КСК. В некоторых случаях жители сами наотрез отказываются создавать новые формы управления в надежде, что невнятная и сырая реформа умрёт своей смертью. В последнее время появились признаки того, что их надежды начинают сбываться.

Вначале реформу раскритиковал сам глава государства. Касым-Жомарт Токаев 19 апреля заявил, что жилищное законодательство в его нынешнем виде не решает задачи благоустройства городов.

— Реформа, направленная на внедрение института ОСИ, не доведена до конца, — выразил своё мнение Президент РК. — Наряду с ОСИ по-прежнему функционируют КСК. Мы с этой реформой ОСИ сильно ошиблись. В таких условиях главная задача — обеспечить людей качественными и прозрачными услугами — не выполняется. 

Это заявление можно трактовать двояко. С одной стороны, констатируется ошибочность реформы, с другой — невозможность довести её до конца. Следует, однако, вспомнить, что с этой невозможностью в Казахстане столкнулись ещё в прошлом году. Тогда слабую активность жильцов в деле создания ОСИ и ПТ объяснили влиянием ковидных ограничений. Переходный период был продлён до 1 июля 2023 года. Но в нынешних условиях, когда на ковид уже ничего не спишешь, стало очевидно: люди саботируют переход на новые формы управления.

Дайте выбор!

Одной из основных идей жилищной реформы, по словам главы государства, было создание первой ступени в системе местного самоуправления. Почему же люди с такой неохотой встретили необходимость самостоятельно управлять своими домами и без посредников копить деньги на их содержание и ремонт? Тому есть несколько причин. И главная из них — финансовая.

— Если бы эта реформа сработала на уменьшение затрат, люди бы её поддерживали, — выражает мнение руководитель комитета по вопросам жилищного хозяйства при Общественном совете ВКО Владимир Грицай. — Но она, наоборот, их увеличивает. Это всё уже, в принципе, было. В 1996 году подразумевалось создание КСК и ПКСК, и для них — сервисных и управляющих компаний. На тот момент они были организованы на базе ЖКО — серьёзные организации с большим профессиональным штатом для обслуживания, капремонта и прочего. Это было примерно то, что сейчас изобретают. Но оно обходилось на порядок дороже. Когда КСК попробовали содержать свой минимальный штат, то смогли уменьшить стоимость эксплуатационных расходов. Тем не менее почти 30 лет дома обслуживались и содержались. Как собственник квартиры я бы отдал предпочтение КСК перед сервисной компанией. Кооператив не закладывает прибыли. Управляющая или сервисная компания должны учитывать рентабельность и преследуют цель извлечения дохода. Я полагаю, нужно было не угнетать кооперативы, а оказать им поддержку для усовершенствования.

К тому же созданных на сегодняшний день сервисных и управляющих компаний значительно меньше, чем отменяемых КСК. В таких условиях компании становятся фактическими монополистами и могут диктовать цены на рынке коммунальных услуг.

Другая проблема состоит в том, что в нынешней конфигурации реформы нагрузка на жильцов по содержанию и ремонту домов распределяется неравномерно. Крупные жилищные комплексы, где проживает много людей, могут позволить себе невысокие тарифы. Но такие дома начали строиться сравнительно недавно и не имеют такой степени износа, как малоквартирные дома, возведённые в 50 – 60-е годы прошлого века. А вот у домов с небольшим количеством квартир отняли возможность объединяться в более крупные формы, чтобы уменьшить финансовую нагрузку. 

— В апреле наша Ассоциация КСК отправила своё обращение в Конституционный суд и в Мажилис Парламента Республики Казахстан, — рассказывает директор сервисной компании ТОО "Ленина, 50" Ольга Умарова. — Мы считаем, что реформа в той форме, как она провозглашена, не заработает. Это мертворождённый ребёнок. Она нарушает конституционные права граждан Казахстана. По сути, у собственников квартир отняли право выбора. Многоквартирные жилые дома, в которых менее 30 квартир, ещё имеют выбор, а абсолютное большинство МЖД должны создавать только ОСИ. Возможно, реформа заработает, но только в домах с общей площадью 15 тысяч квадратных метров и больше. Меньше — бесполезно. Там это просто удавка для собственников. Даже если жильцы в доме будут исключительно правильные, которые всё вовремя платят, все равно у них взнос повышается в зависимости от количества квадратных метров — в два, в четыре, а то и в десять раз. Просто для того, чтобы дом содержать. Это же нереально!

Ещё одна трудность состоит в том, что в наших городах просто нет необходимого количества людей, способных взять на себя ответственность по управлению многоквартирным жилым домом и возглавить ОСИ или ПТ. Для такой работы требуется иметь достаточно свободного времени, а также определённые знания о том, как функционируют в доме отопительная система, сети водоснабжения и канализации, электросети. Аналогичным образом не хватит на всех и слесарей с электриками.

— На сегодня основная проблема — это кадры, — констатирует Владимир Грицай. — Создадутся ли ОСИ или начнут работать управляющие компании, профессионалов-то сейчас нет. Отсутствует кузница рабочих кадров. Те курсы, которые проводит государство, — это буквально ни о чём. За месяц-два сварщика выучить невозможно. Сантехника раньше готовили три года. Сегодня работают самоучки. Это усугубляет положение. Дворниками никто работать не хочет. У них заработная плата минимальная. Но все хотят, чтобы было цивильно и красиво. 

Примерно так выглядит на сегодня реальность, о которую разбиваются мечты государственной власти о местном само­управлении, начинающемся с управления своим жильём.

Мал мала меньше

С момента принятия изменений в жилищном законодательстве, узаконивших ОСИ и ПТ, реформу постоянно пытаются совершенствовать. Два месяца назад, 15 марта 2023 года был принят Закон Республики Казахстан "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Рес­публики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства". Эти поправки будут введены в действие по истечении шестидесяти календарных дней после дня их первого официального опубликования, то есть после 15 мая. Согласно очередным поправкам, новые формы управления домами должны соответствовать определенному количеству квартир в жилом доме: до 16 квартир — непосредственное совместное управление (НСУ), до 30 квартир — простое товарищество (ПТ), свыше 30 квартир — объединение собственников имущества (ОСИ). 

Иными словами, вместо закрепления в законе более крупных форм объединения собственников жилья, за что ратуют общественники Усть-Каменогорска, в настоящее время узаконили некие микроформы, которые едва ли смогут собирать достаточно средств на содержание домов. А ведь именно в этом заключался основной принцип реформы: "Один дом — один счёт". Напомним, что основной аргумент противников КСК заключался именно в непрозрачном расходовании средств.

— Положительная сторона реформы — это то, что в доме есть текущий и сберегательный счета, — комментирует специалист отдела ЖКХ управления строительства, энергетики и ЖКХ ВКО Гульназ Бауржанова. — На этих счетах можно деньги накапливать на ремонт. Видно, сколько средств поступает, сколько тратится. Юридическая ответственность за сохранение этих денег закреплена. В этом плане ОСИ выигрывает. 

К сожалению, до сих пор не появились подзаконные акты, которые решали бы проблему сохранности денег, накопленных простыми товариществами. Ведь в этом случае сберегательный счёт открывается на физическое лицо — доверенное лицо ПТ. Соответственно, всегда присутствует опасность их присвоения наследниками в случае смерти последнего. С аналогичной проблемой могут столкнуться и дома, создавшие НСУ. 

Конец ОСИ?

Пока общественность ломала голову над тем, что имел в виду президент, говоря об ошибках жилищной реформы, как гром среди ясного неба прозвучала информация от спикера Сената Маулена Ашимбаева. Она появилась в СМИ 11 мая и полностью дезориентировала жителей, успевших организовать ОСИ.

— Есть поручение президента страны, — заявил Маулен Ашимбаев. — Я думаю, что в предстоящий период мы вернемся в целом к этому законопроекту об ОСИ. И наверное, мы какие-то вещи должны будем изменить. Но что изменить, это надо советоваться с людьми, жильцами, с какими-то общественными активистами. И принимать в этот раз какую-то форму управления нашими жилыми домами, которая оказалась бы эффективной. У нас уже нет права на следующую ошибку. Это же достаточно сложно — найти правильную форму. До конца года мы должны принять этот закон.

Спикер Сената констатировал неэффективность созданной системы управления МЖД. Вспомнил он и о конфликтах, которые порождает недостаточная проработанность реформы. С этим никто не станет спорить. Но сейчас всех казахстанцев волнует вопрос, что же у нас будет с 1 июля 2023 года. КСК должны прекратить свою деятельность в середине лета. ОСИ, возможно, будут отменены новыми поправками в законодательстве к концу года. Между тем жилищная сфера не терпит пустоты. Уже сейчас должна начинаться подготовка домов к новому отопительному сезону. Кто её будет вести? И как быть тем домам, которые так и не собрались перейти на новые формы управления? На это пока нет ответа ни на государственном, ни на местном уровне. 

— Закон обратной силы не имеет, — напоминает Гульназ Бауржанова. — Нормативных актов, отменяющих действие настоящего закона, пока что нет. Они не разработаны, не опубликованы. Изменения в законодательство вносятся не так быстро, даже если что-то запланировано. 

Похоже, нам остаётся только продолжать объединяться в формы, уже признанные ошибочными. И ждать дальнейших разъяснений правительства на этот счёт.

Ирина Плотникова

P. S. Когда готовился наш материал, стало известно, что КСК, которые до сих пор не были ликвидированы, смогут продолжить свою деятельность после 1 июля. Такое решение было предложено в понедельник 15 мая на заседании рабочей группы Парламента по вопросам жилищной реформы.

— Мы инициировали поправку, что с 1 июля КСК не упраздняются, они остаются, — сообщил заместитель председателя Мажилиса Альберт Рау. — То есть предложено жителям самим выбирать — если их устраивает КСК, то они остаются. Если нет — отделяются в ОСИ.

Эта поправка будет рассматриваться Мажилисом 24 мая. Впрочем, депутаты намерены разработать новые требования к КСК, чтобы сделать их более прозрачными.