Закон запрещает собственникам квартир в многоэтажных домах заниматься самовольной перепланировкой, нарушать целостность несущих стен, переносить дверные проемы или бездумно объединять комнаты, полагаясь лишь на свой вкус и интуицию. Но на практике отследить такие нарушения практически невозможно: поквартирные проверки в Казахстане не предусмотрены, а хозяева самовольно перепланированного жилья, как правило, не спешат сообщать о том, что нарушили закон.

По сходной цене

"Продается квартира в центре Усть-Каменогорска. В шаговой доступности магазины, детские сады, несколько школ, рынок, торговые центры, остановки. Только за наличку. Под ипотеку не подходит, так как перепланировка не узаконена. При желании сможете узаконить самостоятельно", — сказано в объявлении на одном из популярных тематических ресурсов.

Это и другие похожие объявления могут встретиться людям, которые активно ищут жилье. Стоимость квартир "вне закона" в большинстве случаев будет ниже, чем стоимость "чистых" объектов. Даже если по квадратуре, состоянию и расположению они равноценны. Все потому, что самовольная перепланировка может повлечь за собой целый ряд негативных последствий. А избавиться от квартиры с изъяном ой как нелегко. Вот владельцы и идут на уступки.

Всё не так просто

— Перепланировка — это изменение жилого или нежилого помещения без смены его функционального назначения или изменение площади помещения с помощью перегородок и внутренних не несущих стен, — объясняют в управлении строительства, архитектуры и градостроительства Восточно-Казахстанской области.

Осуществляется она на основании проектно-сметной документации. А за документацией следует обращаться в специализированные проектные организации, которые можно без труда найти на рынке.

"Услуги по разработке проектной документации у каждой компании могут оцениваться по-разному, но первым делом рекомендуем проверить наличие и актуальность лицензий на соответствующие виды работ у этих компаний, — рекомендует Единая платформа интернет-ресурсов государственных органов РК. — Проверить актуальность лицензий можно через специальный сервис портала электронного лицензирования".

После того как проект будет готов, можно начинать работы. А по их завершении перепланировку нужно еще и узаконить. Для этого собственник жилья должен пригласить проверяющую организацию (автора проекта) и заполнить акт приемки. Затем этот акт должны подписать собственник и проектировщик, в случае если последний в ходе проверки не обнаружил несоответствий проекту. Ну и для завершения процедуры акт следует отнести в НАО "Госкорпорация "Правительство для граждан".

Если же владелец жилья претендует на более серьезную модернизацию жилья, связанную с изменением несущих или ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования, ему придется обращаться в местные исполнительные органы и получать разрешение до начала реконструкции.

Стоит отметить: устройство проемов в несущих стенах в крупнопанельных домах в Казахстане запрещено на законодательном уровне. Поэтому от идеи перенести двери или объединить гостиную с залом в "панельке" лучше отказаться сразу.

"В панельных домах все стены являются несущими конструкциями. По периметру в них установлен арматурный каркас и рёбра жёсткости, а при перепланировке его режут. Несущая способность панели в результате нарушается, жёсткость здания в целом ослабляется", — приводит сайт Krisha.kz слова управляющего директора по производству Казахского научно-исследовательского и проектного института строительства и архитектуры (АО "КазНИИСА") Ералы Шокбарова.

Масштаб проблемы неизвестен?

Как объяснили в областном управлении строительства, отдельного учета подвергшихся перепланировке квартир они не ведут. Но в 2022 году в ВКО выдали 340 решений на реконструкцию, в том числе на перепланировку, в том числе 97 по Усть-Каменогорску. Несколько десятков обратившихся получили отказ. Но связано это было не с нарушением строительных норм и правил. В ведомстве отметили, чаще всего отказы приходят в ответ на неправильно оформленную документацию или отсутствие каких-то документов в приложенном комплекте. Незаконные перепланировки таким способом выявлять не получается. Не получается их выявлять и какими-либо другими методами. Потому что методов просто нет.

— Мы же не ходим по квартирам. Мы можем только, например, отреагировать на жалобу, — объясняют в управлении.

А жалобы поступают, как правило, от соседей. Так, в прошлом году семейчанин зашел к своему соседу и увидел, что последний демонтировал фрагмент несущей стены. При этом владелец квартиры прекрасно понимал, что за стену он снес. И так как решить вопрос путем переговоров не получилось, герой истории подал жалобу в специализированные органы.

— Еще когда человек пытается продать переоборудованную квартиру в ипотеку или в залог, может вскрыться правда, — добавляют в ведомстве.

Последствия для своенравных

Желание кардинально изменить внешний облик квартиры, наплевав на бюрократическую волокиту с бумажками и сэкономив на проекте, лучше пресекать на подходе.

— Незаконные перепланировки квартир могут привести к таким последствиям, как снижение устойчивости, качества, безопасности дома, что создаст угрозу безопасности остальных жильцов дома, — рассказали в управлении строительства, архитектуры и градостроительства ВКО.

Кроме того, нелегальная и не зарегистрированная официально перепланировка негативно повлияет на попытку продать квартиру, а также затруднит осуществление всех нотариальных сделок, связанных с ней.

А если о незаконной перепланировке станет известно ответственным органам, горе-дизайнеру придется понести ответственность. Согласно статье 322 КоАП РК, такое нарушение карается штрафом в размере 30 МРП (103 500 тенге в 2023 году) для физических лиц.

"Если переоборудование, перепланировка или реконструкция повлекли или могли повлечь полную потерю прочности и устойчивости (разрушение) здания, то на физических лиц налагается штраф в размере 80 МРП (276 000 тенге в 2023 году)", — сказано на Единой платформе интернет-ресурсов государственных органов.

А в управлении строительства уточняют, что ответственность за перепланировку лежит на собственнике квартиры. Поэтому не имеет ровно никакой разницы, кто снес стены или расширил косяки — предыдущий или текущий хозяин. Штраф будет платить тот, кому квадратные метры принадлежат на данный момент. Поэтому неплохо бы перед покупкой недвижимости пригласить специалистов для обследования. Вдруг в квартире имеется незаконно оборудованный проем, зашитый гипсокартоном.

Выходит, что внутри любой многоэтажки может скрываться неприятный сюрприз в виде квартиры с незаконной перепланировкой. Или даже нескольких таких квартир. И если хозяин просто не пожелал зарегистрировать возведенную своими руками межкомнатную перегородку — это еще полбеды. А если он частично снес несущую стену, подвергнув при этом опасности всех жителей многоэтажки, — это уже серьезная проблема. Проблема, которую практически невозможно разрешить. Ведь многоэтажки, подточенные неудачными дизайнерскими решениями, выглядят вполне себе крепкими и основательными, чем внушают ложное спокойствие. А на деле эти многоквартирники чем-то напоминают карточные домики, которые готовы рухнуть при первой серьезной встряске.

В тему

Разговоры о сейсмоустойчивости многоэтажек в ВКО и тревоги по этому поводу возникают не на пустом месте.

— Территория Восточно-Казахстанской области относится к сейсмической зоне, — сообщили в ДЧС ВКО. — Согласно картам общего сейсмического зонирования территории Республики Казахстан, на территории области возможны землетрясения силой до 9 баллов.

В регионе расположено 77 сейсмоопасных точек, которые находятся в городах Усть-Каменогорск и Риддер, в районах Самар и Алтай, а также Глубоковском, Зайсанском, Катон-Карагайском, Курчумском, Тарбагатайском, Уланском и Шемонаихинском.

Елизавета Седых