Новые формы управления многоквартирными домами — ОСИ и ПТ — должны полностью заменить все существующие в Казахстане КСК с 1 июля 2022 года. Но многие устькаменогорцы хотели бы сохранить существующую форму управления и обслуживания. К тому же обнаружились многочисленные дыры в нормативно-правовой базе реформы, не позволяющие безболезненно произвести процесс ликвидации КСК.

Убрать нельзя оставить?

Как безболезненно перевести многоквартирный жилой фонд на ОСИ или ПТ, обсуждали 22 апреля 2022 года председатели КСК совместно с представителями отдела жилищных отношений, органов юстиции, инспекции труда и управления госдоходов. Разговор вышел бурный.

— КСК — это предприятие, регулярный и стабильный налогоплательщик со своим штатом и уставом, — напоминает руководитель комитета по вопросам ЖКХ Владимир Грицай. — Оно зарегистрировано в органах юстиции, имеет свои обязательства по договорам с поставщиками услуг, перед сотрудниками и работниками, перед собственниками квартир. С 1 июля эти предприятия должны быть ликвидированы. Но существуют многочисленные вопросы о том, как это сделать в рамках правового поля.

В очередной раз выяснилось, что подавляющее большинство горожан не только до сих пор не определились с новой формой управления, но и попросту желают сохранить старую. При этом граждане считают, что изменения в жилищном законодательстве, загоняющие их в ОСИ или ПТ, противоречат конституционному праву.

— На сегодня около 90 процентов жилого фонда нашего города пока остаётся в составе КСК, и мнение жителей, которых вчера что-то не устраивало, сегодня едино: "Оставьте КСК! Зачем ломать то, что работает?" — выражает точку зрения председатель Ассоциации КСК Усть-Каменогорска Гульнар Абишева. — Статья 51 Закона о жилищных отношениях гласит, что деятельность КСК может быть прекращена по решению собственников квартир при переходе на другую форму управления объектом кондоминиума. Но если на сегодняшний день нет решения собраний, что делать?

Действительно, на третьей неделе апреля в органах юстиции Усть-Каменогорска было зарегистрировано всего 60 ОСИ, тогда как многоквартирных жилых домов насчитывается 1770. Председатели некоторых КСК заявили, что в ряде случаев собрания жильцов, которые по закону являются высшим органом управления, приняли протокольное решение о сохранении действующих КСК и отказе от регистрации ОСИ или ПТ. Эти решения сегодня стопорят реализацию реформы, так как жители надеются на изменение закона.

— Согласно данному закону, собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов (МЖД) в течение одного года со дня введения в действие настоящего закона — с 1 января 2020 года обязаны были провести собрания для принятия решения об избрании Совета многоквартирного жилого дома и выбора формы управления объектом кондоминиума, — комментирует представитель департамента юстиции ВКО Арай Калимолдина. — Зарегистрированные и осуществляющие деятельность до введения в действие настоящего закона кооперативы собственников квартир, потребительские кооперативы могут осуществлять свою деятельность по управлению МЖД до 1 июля 2022 года. Они обязаны передать Совету МЖД по акту приёма-передачи все имеющиеся документы, связанные со строительством, содержанием, эксплуатацией МЖД, общего имущества объекта кондоминиума. После подписания акта приёма-передачи произвести ликвидацию в порядке, определённом законодательством Республики Казахстан. Это статья 50 Гражданского кодекса РК, статья 16 Закона о государственной регистрации юридических лиц, наконец, Закон о жилищных отношениях. Жилищная инспекция вправе обратиться в суд для ликвидации кооператива собственников квартир.

Без обслуживания?

Итак, согласно Закону о жилищных отношениях, КСК будут ликвидированы вопреки выраженному мнению жителей, а многоквартирные дома, не создавшие новые формы управления, будут признаны бесхозными. А это чревато прекращением обслуживания со стороны коммунальных организаций, которым не с кем будет заключать новые договоры. Ранее сообщалось, что в этом случае может прекратиться осуществление теплоснабжения, поскольку дома не подготовятся к отопительному сезону, а также может быть отключено освещение в подъездах и во дворах.

— В случае, если пойдёт ликвидация КСК в принудительном порядке, обслуживать дома уже никто не будет, — поясняет заместитель руководителя отдела жилищных отношений Усть-Каменогорска Альмира Калибекова. — Если дом остаётся без ответственного, это уже чревато аварийными ситуациями. Соответственно, людям придётся решать. Закон не предусматривает права, а предусматривает обязанность перехода на новые формы управления.

Тем временем общественники настаивают на том, что сам упомянутый закон содержит конкретное противоречие, наделяя правом принятия решения самих жильцов и одновременно игнорируя сделанный ими выбор.

Долговой тупик

Один из наиболее сложных организационных вопросов на сегодня для председателей КСК — это взыскание задолженностей по эксплуатационным расходам. Согласно Закону о жилищных отношениях, эта задолженность не имеет срока исковой давности. Но сможет ли КСК взыскать её, если этот процесс затянется после июля 2022 года?

— С 1 июля все долги КСК простят, и КСК всем собственникам простит? Так не бывает! — обозначает проблемы Владимир Грицай. — В любом случае КСК, как юридическое лицо, обязан выполнить свои обязательства по договору перед поставщиками услуг. КСК имеет ответственность в рамках трудового договора с рабочими — как работодатель. Из каких средств люди должны получить выходное пособие? И успеваем ли мы в установленные сроки? Будет ли создана ликвидационная комиссия и где она создаётся?

Главная загвоздка состоит в том, что КСК в качестве юридического лица однозначно прекращает свою деятельность и не может преобразоваться во что-то другое, чтобы продолжать взыскивать долги и отвечать по обязательствам. Ведь КСК — это некоммерческая организация. А управляющая или сервисная компания, которую предлагают создавать вместо КСК, — уже коммерческая. Таким образом, кооперативу в любом случае придётся самоликвидироваться и лишь потом организовываться заново в новом виде для коммерческой деятельности.

— Налоговый кодекс оговаривает порядок ликвидации для юридических лиц без создания ликвидационной комиссии, — комментирует главный специалист управления разъяснительной работы департамента госдоходов по ВКО Гульмира Сабралимова. — Если юридическое лицо приняло решение о ликвидации, то оно должно подать заявление в налоговый орган, где оно стоит на учёте. К нему прилагается промежуточный ликвидационный баланс и сдаётся ликвидационная налоговая отчётность. Если есть контрольно-кассовая машина, то подаётся заявление на снятие её с учёта. Срок ликвидации, в соответствии с Налоговым кодексом, это дело не одного дня. На это уйдёт месяц-полтора – в зависимости от образования задолженности. После подачи заявления на ликвидацию налоговые органы формируют запросы в уполномоченные органы и банки второго уровня, чтобы выявить объекты налогообложения, движения по счёту у КСК. После представления этих сведений проводится камеральный контроль, составляется заключение. КСК гасит задолженность, осуществляет возврат переплат. Только после этого составляется ликвидационный баланс и направляется налоговыми органами в органы юстиции – на ликвидацию. Если камеральный контроль выявит какое-либо нарушение, то будет направлено уведомление, которое надлежит исполнить в определённый срок.

Таким образом, очевидно, что КСК, имеющий задолженности от жильцов или задолжавший по договорам, не может быть ликвидирован в рамках обычной процедуры. Процедурный парадокс заключается в том, что неполный пакет документов является основанием для отказа в ликвидации органами юстиции. Между тем велика вероятность, что с такими проблемами столкнётся большинство КСК. В том случае, если кооператив не самораспустится в обычном порядке и добровольно, он будет ликвидирован по решению суда. Второй парадокс – принудительная ликвидация влечёт за собой значительно меньше организационных хлопот для руководства КСК. Хлопот прибавится у жилищной инспекции, которая будет по суду ликвидировать все кооперативы, не распустившиеся самостоятельно. После вынесения судебного решения даётся месячный срок для апелляции, во время которого КСК также не может прекратить своё существование. Процесс ликвидации, таким образом, существенно затянется. И в большинстве случаев он начнётся только после 1 июля.

В лоб и без выходного пособия?

Кроме вероятных долгов перед поставщиками услуг, есть одно основание, по которому у кооперативов вероятнее всего образуется задолженность – это долги перед работниками.

— Независимо от того, будет это добровольная или принудительная ликвидация, всех работников КСК должны уведомить о предстоящем расторжении трудового договора за месяц, если иное не предусмотрено коллективным договором, — поясняет представитель государственной инспекции труда ВКО. — По истечении срока трудовой договор расторгается. При этом уплачивается компенсационная выплата в размере средней заработной платы и все причитающиеся суммы, например долги по зарплате, листу временной нетрудоспособности, отпускные.

Главный вопрос у председателей КСК в этой связи: откуда брать эти средства? Получается, что их они должны будут вынуть из собственного кармана? Не могут же они собирать их с жильцов. Сметами КСК они не были предусмотрены. Платежи жильцов существенно упали с тех пор, как ведутся разговоры о ликвидации кооперативов собственников квартир. Следовательно, накоплений, которые можно было бы пустить на эти цели, не имеется. Накопились только долги.

Между тем за невыплату причитающегося работникам на юридическое лицо налагается штраф, платить который также будет не из чего. Круг замкнулся. Далее начнут работать судебные исполнители, которые наложат арест на имущество КСК. Как в этих условиях кооператив может быть ликвидирован, не ясно пока никому.

Не менее абсурдно выглядит процесс взыскания задолженности с жильцов. Срок взыскания частным судебным исполнителем составляет три года. Этот срок пока не истёк даже для тех дел, которые сегодня находятся в производстве. Что уж говорить о тех, что будут поданы при ликвидации? Взысканные средства судоисполнитель должен перечислять на счёт взыскателя. Но счёт КСК должен быть ликвидирован. Куда должны будут пойти эти деньги? Прекращается ли в этом случае их взыскание? Нет ответа.

Нежелательные последствия

Сегодня председателей действующих КСК, как людей, разбирающихся в тонкостях содержания многоквартирных домов, больше всего беспокоит, сумеют ли жильцы самостоятельно обеспечить сохранность жилого фонда.

— Когда КСК образовались, государство нам сказало: "Мы всё вам отремонтируем и сделаем", — напомнил председатель Совета местного самоуправления Усть-Каменогорска Серик Оразбайулы. — И что получилось? Ничего не сделали. Сейчас опять всё хотят сбросить на плечи народа. Совет местного самоуправления сейчас категорически против ликвидации КСК.

Проблема в том, что если в доме мало квартир, он едва ли сумеет аккумулировать суммы, достаточные для капитального ремонта. И размеры целевых сборов на устранение аварийных ситуаций могут оказаться попросту непосильными.

— Это мёртворождённый закон, — выражает мнение руководитель ТОО "Ленина 50" Ольга Умарова. — Он будет работать на многоэтажных и многоподъездных домах. Они ещё могут выжить. Все остальные дома, даже 80-квартирные — не смогут.

По мнению председателей КСК, жилищная реформа в её нынешнем состоянии была разработана для того, чтобы перераспределить средства, циркулирующие в сфере ЖКХ, и открыть накопительные и текущие счета. Но эта норма в жилищном законодательстве была уже с 2004 года, однако она так и не заработала. Между тем последствия от ликвидации действующих структур управления и обслуживания могут быть самыми плачевными. И они должны сказаться уже в самом скором времени.

Социальная проблема

В качестве примера ситуации, о решении которой надо думать уже сегодня, общественники приводят проблему теплоснабжения. Тепловые сети начинают работы по подготовке к новому отопительному сезону сразу по окончании предыдущего. Пока КСК находятся в процессе ликвидации, ОСИ и ПТ ещё не созданы, совместных планов работы по подготовке отопительной системы нет. Нет и денег на эти цели. А сорванный график — это угроза для дома остаться без отопления зимой. И ни один государственный орган решать эту проблему не будет. Жильцы, не успевшие вовремя организовать ОСИ или ПТ и не заключившие договор с тепловиками, останутся с этой проблемой один на один.

Теоретически подготовку системы может взять на себя сервисная компания, с которой ОСИ или ПТ заключит договор. Но пока таких компаний в городе практически нет. Сегодня в Усть-Каменогорске работают 129 КСК, которые до сих пор занимались этой деятельностью, но больше не будут. В то же время существует всего 37 сервисных компаний и только одна управляющая. Сумеют ли они обеспечить все потребности многоквартирных жилых домов в самом скором времени — большой вопрос.

К тому же реформа ЖКХ замышлялась для того, чтобы исключить концентрацию средств от нескольких домов в руках у КСК. Но нынешнее положение с малым количеством управляющих и сервисных компаний, в свою очередь, чревато сверхконцентрацией средств и созданием компаний-монополистов. Либо на пустой рынок зайдут управляющие компании из других городов. По словам некоторых старших по дому, подобное уже было в 2011 году, когда обслуживание домам активно предлагали компании из Алматы и Павлодара. Усть-Каменогорск уже сталкивался с тем, что от иногородних подрядчиков иногда бывает сложно добиться качественного выполнения договорных обязательств — просто в силу удалённости.

Остаётся, правда, возможность для тех же КСК трансформироваться в управляющие или сервисные компании. Но через два месяца жители Усть-Каменогорска однозначно столкнутся с дефицитом тех и других на рынке услуг. А это будет означать, что дома, оставшиеся без должного присмотра и квалифицированного обслуживания, начнут разрушаться. И средств на ликвидацию последствий у жильцов едва ли хватит. Ведь механизмы кредитования под залог будущих накоплений в законе не предусмотрены.

Есть вариант, при котором жильцы не захотят нанимать управляющую и сервисную компании, а перепоручат содержание системы отопления, водоснабжения, электрических сетей не специалистам, а своим соседям, чуть больше знакомым с техническими вопросами. В этом случае, по мнению председателей КСК, возникает сразу две опасности: получение серой зарплаты с уклонением от налогов и ненадлежащее содержание дома.

Общественники высказали опасение, что обветшание жилого фонда, а также прекращение обслуживания бесхозных домов, вместо того чтобы подтолкнуть людей к самоорганизации, вызовет новый виток социальной напряжённости.

Постскриптум

В ходе конференции было принято решение аккумулировать все найденные противоречия и предоставить их для правовой оценки в надзорный орган — прокуратуру Усть-Каменогорска. Впрочем, городская прокуратура не может отменить принятый Парламентом РК закон.

Тем временем, по информации городского отдела жилищных отношений, закон корректируется Казцентром ЖКХ и Министерством индустрии и инновационного развития РК в той части, которая касается простых товариществ. С проектом поправок отдел жилищных отношений Усть-Каменогорска пока не знаком. Результаты пересмотра закона ожидаются в мае. Означает ли это, что законотворцы заметили, наконец, что их детище изобилует дырами, препятствующими реализации реформы на практике?

Ирина Плотникова