Все ныне существующие КСК прекратят свою деятельность к 1 июля. Однако жители областного центра ВКО не спешат создавать ОСИ или ПТ в надежде на отмену закона. Стоит ли на это рассчитывать? С чем могут столкнуться дома, не сумевшие самоорганизоваться? Какие вопросы переходного периода на сегодняшний день остаются не урегулированными, пояснили на брифинге в Региональной службе коммуникаций.

Для тех, кто пока не вник

Как это ни странно, но до сих пор к нам в редакцию звонят люди, которые с момента принятия поправок в Закон "О жилищных отношениях" в 2019 году так и не поняли, что нас всех ждёт в самом скором времени.

— Согласно проводимой реформе, с 1 июля 2022 года действующие кооперативы собственников квартир прекращают свою деятельность, — напоминает заместитель руководителя управления энергетики и ЖКХ ВКО Нурлан Рамазанов. — Взамен собственники квартир на своём общем собрании принимают решение о выборе одной из новых форм управления объектом кондоминиума: объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ). Новые формы управления будут работать по принципу: "Один дом — одно объединение — один счёт". Это подразумевает, что жители каждого многоквартирного дома будут открывать собственные текущие и сберегательные счета и пользоваться ими самостоятельно. Данный принцип подразумевает индивидуальный подход по управлению каждым домом. ОСИ — это юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, созданное собственниками квартир и нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома. Оно осуществляет управление объектом кондоминиума, финансирует его содержание и обеспечивает его сохранность. ПТ не является юридическим лицом и действует на основе договора о совместной деятельности, заключаемого всеми собственниками квартир.

За чей счёт ремонт?

Один из основных посылов проводимой в Казахстане жилищной реформы — заставить жильцов самостоятельно заботиться о сохранности своего дома. В том числе и ремонтировать обветшавшие строения, многим из которых уже более 50 лет.

По закону каждый собственник квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме должен будет осуществлять ежемесячные отчисления на два счёта: текущий и накопительный. Средства с текущего счёта пойдут на содержание объекта кондоминиума, а на накопительном будут аккумулироваться для проведения капитального ремонта. Что греха таить, большинство наших домов в старом жилом фонде, да и некоторые из недавно построенных нуждаются в таком ремонте. Средства на него жильцы должны будут собрать сами. В нынешнем году на этот счёт каждый собственник квартиры или нежилого помещения в доме должен платить по 15 тенге с квадратного метра площади. Государство поможет с ремонтом, только если звёзды сойдутся.

— Утверждаются Правила по капитальному ремонту многоквартирных жилых домов, — поясняет заведующая сектором жилищной инспекции отдела жилищных отношений города Усть-Каменогорска Назгуль Жакыпбекова. — Сейчас они на согласовании. Когда их утвердят, отделом жилищных отношений будет подана бюджетная заявка на капитальный или текущий ремонт жилых домов за счёт средств государства. Если денежные средства на капитальный ремонт будут выделены, то он будет осуществляться за счёт средств местного бюджета. Будет наниматься подрядчик для выполнения этих работ. Если выделения не будет, то это всё надо будет производить за счёт средств собственников. В Законе "О жилищных отношениях" прописано, что дом является нашим общим имуществом: подвал, подъезды, лифты. За сохранность несёт ответственность объединение собственников.

Самое неприятное, что ни в законе, ни в подзаконных актах пока не предусмотрен механизм кредитования домов банком под залог будущих накоплений. Иными словами, если деньги на счёте ещё не накоплены, а ликвидировать аварию надо уже сегодня, то придётся вновь скидываться жильцам, только в экстренном порядке.

— Надо научиться действовать протокольно, принимая любые решения, — советует директор ассоциации самоуправляемых кондоминиумов "Азбука ОСИ" Аяжан Кайырханкызы. — Протоколы всегда должны быть оформлены так, чтобы их можно было использовать в суде, каждое слово зафиксировано. ЖКХ — это очень спорный вопрос, который никогда не заканчивается. А то у людей есть свойство забывать. Ещё до того, как вы создаёте ОСИ, надо уже протокольно оформлять и делать целевые сборы — элементарно на покупку бумаги для опросных листов. Эти расходы не должны ложиться на председателя. Мышление придётся поменять. Здесь не получится так, что "моя хата с краю". Совет дома составляет общий план развития дома, а председатель — его исполнитель. Если они решили, что авария срочно требует целевых сборов, выносится решение, приглашается инженер, сумма определяется по долям. Я призываю прекратить делить сумму одинаково на всех. Надо учитывать квадратуру.

Будет жёстко

Судя по темпам реализации жилищной реформы в областном центре ВКО, особого энтузиазма у горожан она не вызывает. По данным жилищной инспекции, в Усть-Каменогорске 1770 многоквартирных жилых домов подлежат переходу на новые формы управления. На сегодняшний день создано 54 ОСИ и 177 ПТ. В настоящее время на регистрации находится ещё 12 ОСИ. Иными словами, за два с половиной месяца до "часа Х", когда прекратят работу все 129 ныне существующих в городе КСК, на новые формы управления перешло всего 7,7 процента домов в Усть-Каменогорске. Многие по-прежнему надеются, что саботирование закона может привести к его отмене. Как уверяют специалисты, надежды эти совершенно напрасны.

— Все КСК знают, что с 1 июля они будут ликвидированы, — напоминает Нурлан Рамазанов. — Сидеть и ждать, что 29 июня вдруг закон поменяется, бессмысленно. Отсутствие формы управления домом может привести к ненадлежащему содержанию общедомового имущества и неподготовленности инфраструктуры к отопительному сезону.

Последствия собственной пассивности в этом вопросе для жителей могут быть самыми неприятными. И дело не в каких-то карательных действиях со стороны государства.

— Дома, которые не перейдут до 1 июля 2022 года, будут считаться бесхозяйными, — поясняет Назгуль Жакыпбекова. — Потому что у них нет органа управления. Тепловые сети начинают работы по подготовке к новому отопительному сезону, когда заканчивается нынешний, с 16 апреля 2022 года. Дому, который своевременно не провёл работы по подготовке к отопительному сезону, технически не готов, опрессовку не провёл, коммунальные службы имеют право не предоставлять свои услуги. Также существует понятие "коммунальное освещение", которое заложено в тарифе в смете эксплуатационных расходов. Это освещение подвала, подъезда, дворовой территории. Если дом остаётся без хозяина, соответственно, Шыгысэнерготрейд уведомляет, что коммунальное освещение дома он отключает. Орган управления домом несёт ответственность, оплачивает коммунальные услуги. Никто не будет подавать услуги бесплатно.

У тех, кто не согласен с реформой, не получится даже отмолчаться или отказаться от вступления в ОСИ или ПТ. Если больше половины соседей проголосуют за создание какой-либо из этих форм управления, несогласные должны будут подчиниться общему решению.

— Для перехода на ОСИ необходим всего 51 процент голосов, — комментирует Назгуль Жакыпбекова. — Собственник квартиры или нежилого помещения имеет право проголосовать против или воздержаться. Решение принимается большинством. Даже если я, предположим, не хочу платить эксплуатационные расходы, я могу воздержаться при голосовании, но обязана платить, если большинство моих соседей приняли эту сумму. Протокол собрания жильцов — это основной документ, где отражено, как проголосовало большинство.

ОСИ или ПТ?

Даже в тех домах, жители которых уже морально дозрели до создания новых форм управления, пока не существует чёткого понимания того, чем они отличаются. Как можно увидеть из статистики отдела жилищных отношений Усть-Каменогорска, большинство домов на сегодня предпочитают создавать простое товарищество. Но за видимой лёгкостью его создания, как уверяют специалисты, кроется много подводных камней, о которых жильцы пока не подозревают.

— В столице я прошла все этапы перехода, — выражает мнение директор ассоциации самоуправляемых кондоминиумов "Азбука ОСИ" Аяжан Кайырханкызы. — На своём опыте я поняла, что лучше создавать юридическое лицо. Даже если в доме квартир меньше 50. Расходов на ПТ очень много. Доверенность с каждого собственника квартиры даётся. А в квартире несколько собственников, у каждого своя доля. Через год доверенное лицо меняется — опять эти расходы. ПТ обходится дороже. Оно только создаётся легко. У доверенного лица постоянно должны быть свои деньги. Кто-то из жильцов задолжал, а коммунальные всё равно надо оплачивать. Приходится из своего кармана. Если он не справляется, то дело может дойти до ареста всех счетов. На мой взгляд, ПТ — это очень рискованная форма.

Другая потенциальная опасность, по мнению специалистов, связана с тем, что накопительный счёт дома открывается на физическое лицо — доверенное лицо ПТ. А как справедливо заметил Воланд, человек внезапно смертен. В этом случае наследники могут расценить счёт как личные накопления умершего. Такие случаи уже были. Человек может поменять место жительства и уехать, не вернув накопления жильцам. В результате тяжёлой болезни он может утратить дееспособность. Во всех этих случаях жители рискуют потерять свои отчисления на капитальный ремонт дома.

— По причине того, что ПТ не является юридическим лицом, содержание и обеспечение сохранности счёта не гарантируется, — подтверждает Нурлан Рамазанов. — Мы ведём разъяснительную работу и акцентируем внимание, чтобы они большей частью создавали ОСИ, а не ПТ. Уже есть такие ситуации, когда наследники доверенного лица не отдают деньги.

Гораздо более замысловатым будет для простого товарищества и решение вопроса налогообложения. Согласно статье 199 Налогового кодекса, если договорённость о совместной деятельности предусматривает двух и более участников, то объекты налогообложения учитываются и облагаются налогом у каждого участника договора о совместной деятельности. В случае, если дом решит сдавать какие-то помещения в аренду, каждый из жителей должен будет подавать декларацию на этот доход по итогам финансового года.

Технические вопросы

К сожалению, специалисты, участвовавшие в брифинге, не смогли ответить на некоторые вопросы, возникающие в процессе перехода на новые формы управления уже сейчас. Например, как быть КСК, которые не могут приступить к ликвидационным процедурам из-за того, что входящие в них дома до сих пор не создали ОСИ или ПТ? До тех пор, пока движения по счёту не прекратятся, механизм ликвидации не может быть запущен.

Ещё одним неприятным техническим вопросом может стать необходимость ежегодного перезаключения договоров на обслуживание дома с Шыгысэнерготрейдом, Водоканалом и Тепловыми сетями. Некоторые доверенные лица уже созданных ПТ столкнулись с тем, что коммунальщики не хотят заключать с ними договоры. В отделе жилищных отношений сказали, что к ним с такими жалобами пока не обращались, но предположили, почему это происходит.

— Когда простое товарищество регистрируется в отделе жилищных отношений, ему выдаётся справка о том, что данный дом зарегистрировал ПТ, кто является его доверенным лицом, все его данные и номер регистрации, — комментирует заведующая сектором жилищной инспекции отдела жилищных отношений города Усть-Каменогорска Назгуль Жакыпбекова. — Сразу же у нас в отделе пишутся письма в коммунальные службы. И все эти документы они сдают в коммунальные службы. Возможно, коммунальщики не заключают с ПТ договор, если у ПТ нет договора с аварийной службой. Копию этого договора тоже надо предоставить.

Если жильцы решат не менять по истечении года своего председателя ОСИ, об этом надо уведомить отдел жилищных отношений, которые оповестят Водоканал, Тепловые сети и Шыгысэнерготрейд. В этом случае не придётся перезаключать договоры с ними.

И всё же пока непонятно, как избежать коллапса, когда председатели хотя бы половины из 1770 домов Усть-Каменогорска в январе нагрянут перезаключать договоры с коммунальными службами. Пока участники брифинга констатируют, что трудности на этапе перехода неизбежны и все технические вопросы будут решаться в ходе реализации реформы. По принципу: "Упрёмся — разберёмся!"

Ирина Плотникова