С января 2020 года вступили в действие поправки в Закон РК "О жилищных отношениях", по которому должны уйти в прошлое кооперативы собственников квартир. До 7 января 2021 года всем жителям многоквартирных домов предстоит определиться, какое объединение должно будет их заменить: простое товарищество (ПТ) или объединение собственников имущества (ОСИ). Отвертеться от решения не удастся никому. Но население до сих пор не получило от уполномоченных органов внятного разъяснения по поводу того, как должна проходить коммунальная трансформация. Корреспондент YK-news.kz попытается восполнить этот пробел. В этой статье мы расскажем, какие формы управления жилыми домами предусмотрены законом и кто может ими управлять.

Отмерено, взвешено и разделено

Основная суть начинающихся изменений заключается в ликвидации КСК, в которые входили несколько многоквартирных домов. Вместо них создаются объединения собственников площадей в одном многоквартирном доме, стоящем на одном фундаменте либо имеющем одни общедомовые инженерные системы. При этом ответственность за содержание и ремонт здания ложится на самих собственников квартир и нежилых помещений.

— В соответствии со статьёй 42 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях", определены новые формы управления объектом кондоминиума: объединение собственников имущества либо простое товарищество, — поясняет руководитель отдела жилищных отношений Усть-Каменогорска Фархат Жилибаев. — Собственники квартир и нежилых помещений для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества объекта кондоминиума обязаны выбрать одну из форм управления. Собственники свободны в выборе и смене форм управления объектом кондоминиума.

Вот только с выбором жильцы должны определиться в самые сжатые сроки — до 7 января 2021 года. С этого момента начнётся ликвидация существующих КСК. Процесс ликвидации может продолжаться до 1 июля 2022 года, но только в том случае, если у КСК остались какие-то действующие договоры и они честно исполняют свои обязанности перед жильцами. По истечении срока этих договоров и обязательств кооперативы собственников квартир обязаны самоликвидироваться. При ликвидации они должны передать Совету многоквартирного жилого дома по акту приёма-передачи все имеющиеся документы, связанные со строительством, содержанием и эксплуатацией этого дома. После подписания акта КСК ликвидируется в установленном законом порядке. Если он этого не сделает, его ликвидирует принудительно городской отдел жилищных отношений.

Как зарегистрировать ОСИ?

Согласно новой редакции Закона "О жилищных отношениях", исчезнет уже привычная для жильцов форма управления многоквартирными жилыми домами. Как теперь будет осуществляться процесс управления собственным домом?

На сайте городского отдела жилищных отношений выложен алгоритм регистрации новых форм управления домовым имуществом. Для оформления ОСИ необходимо вначале оповестить жильцов и собственников нежилых помещений о проведении собрания. Собрание может быть инициировано группой, в которую входит не менее 10 процентов жильцов многоквартирного дома. На собрании должны присутствовать не менее половины всех собственников квартир и нежилых помещений. Решение считается принятым, если за него проголосует большинство.

Организовать жильцов всегда было проблемой. Многие дома годами не могут выбрать старшего по дому или по подъезду. Но для организации ОСИ или ПТ требуется, согласно закону, согласие двух третей собственников квартир и нежилых помещений. Что будет, если жильцы проигнорируют общее собрание? Как пояснили сотрудники департамента юстиции ВКО, решение может быть принято путём поквартирного обхода и письменного голосования. В письменном опросе также должны принимать участие более 50 процентов собственников площадей в данном доме. Решение точно так же принимается большинством голосов.

На собрании необходимо выбрать Совет дома в количестве не менее трёх собственников квартир и нежилых помещений. Совет избирается сроком на три года. Также нужно выбрать председателя ОСИ, которым может стать только собственник жилья в данном доме. Срок его полномочий составляет один год. Если собрание не определилось с кандидатурой председателя, то его полномочия могут быть переданы по решению Совета управляющему со стороны.

При учреждении ОСИ требуется избрать и Ревизионную комиссию из трёх собственников квартир и нежилых помещений, тоже сроком на три года. В Ревизионную комиссию не могут входить члены Совета дома и председатель ОСИ. Следующим шагом должна стать разработка Устава дома. Жильцы могут воспользоваться типовой формой устава.

Решения собрания и итоги голосования оформляются протоколом. Затем избранный председатель предоставляет установленный законом перечень документов в ЦОН для регистрации ОСИ.

— Должно быть четыре документа: заявление от имени ОСИ, протокол собрания, где собственники приняли решение о создании ОСИ и выборе председателя, типовой устав и квитанция об оплате регистрации объединения собственников имущества в размере одного МРП, — поясняет заместитель руководителя департамента юстиции ВКО Бейсембек Аль-Сеит.

Справка о регистрации ОСИ выдаётся НАО "Правительство для граждан" и на портале Egov.kz. В том случае, если какие-то документы оформлены неправильно, департамент юстиции даёт месячный срок для исправления допущенных ошибок. Если за это время учредительные документы не будут приведены в порядок, последует отказ в регистрации ОСИ.

Вторым основанием, вследствие которого может быть отказано в регистрации объединения, является непредоставление передаточно-разделительного баланса или отсутствие в документах положения о правопреемственности юридического лица. Третьим основанием для отказа может стать избрание председателем ОСИ руководителя юридического лица, которое уже не действует.

— Когда подаются документы на регистрацию ОСИ, выставляются определённые требования к председателю, — комментирует руководитель отдела методологического обеспечения и контроля в сфере регистрационной службы департамента юстиции ВКО Сержан Мухамеджанов. — Он проверяется по всем базам. За ним не должно быть зарегистрировано юридических лиц (фирм), которые бездействуют по сведениям налоговых органов. У него не должно быть задолженностей перед государством. В реестр должников попадают даже те, кто не оплатил штраф за нарушение ПДД в течение трёх месяцев или имеет непогашенный кредит. Законом в этом случае предусмотрен отказ в регистрации. Просто база не пропускает недобросовестного плательщика.

Регистрационная база не пропустит и человека с просроченным удостоверением личности. Таким образом, перед регистрацией надо привести в порядок не только документы, связанные с ОСИ, но и личные документы будущего председателя.

А если проще?

В том случае, если жильцы не хотят регистрировать ОСИ в органах юстиции, они могут обойтись созданием простого товарищества. Оно действует на основе договора о совместной деятельности, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.

Порядок проведения собрания или письменного опроса, в результате которого создаётся простое товарищество, тот же самый, как и при создании ОСИ. Избираются те же управляющие органы: Совет дома и Ревизионная комиссия. Только вместо председателя нужно выбрать доверенное лицо, которое будет от имени товарищества управлять общей собственностью и при необходимости представлять интересы дома в суде. По сути дела, он должен исполнять те же функции, что и председатель ОСИ. Только действует на основании простой письменной доверенности, выданной собственниками жилья и нежилых помещений. ПТ не является юридическим лицом, но избежать оформления документов и в этом случае не получится. Все собственники жилья и нежилых помещений стопроцентно обязаны дать простую письменную доверенность доверенному лицу ПТ и заключить договор о совместной деятельности.

— Простое товарищество регистрацию в органах юстиции не проходит, поскольку не является юридическим лицом, — поясняет заместитель руководителя департамента юстиции ВКО Бейсембек Аль-Сеит. — Если это простое товарищество, ответственность за инженерные сети на них ложится. Здесь отношения другие: сделали — оплатили. За оказанную услугу они обязаны деньги перевести.

Кто тут главный?

Председателем ОСИ может стать только жилец дома. Он избирается на один год, должен будет зарегистрировать созданное ОСИ в органах юстиции. Также в его обязанности входит хранение всех установленных законом документов, связанных с домом, печати (в том случае, если она есть) и ключей от всех помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, электронных кодов доступа и иных технических средств.

Он же составляет списки жильцов своего ОСИ и заключает с ними договоры об оказании услуг по управлению и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, отвечает за исполнение решений, принятых общим собранием жильцов, мониторит поступление денег от жильцов на управление и содержание дома, ежемесячно и ежегодно отчитывается перед Советом дома по управлению и содержанию общего имущества объектом кондоминиума. В обязанности председателя входит заключение договоров с сервисными компаниями об обслуживании дома и с организациями, поставляющими коммунальные услуги.

В случае, если жильцы не смогут выбрать из своей среды председателя, они могут нанять управляющего со стороны. При условии, что он не возглавляет уже другое ОСИ.

В связи с этим также возникают вопросы, требующие чёткого разъяснения. Заключаются ли все перечисленные договоры один раз при создании ОСИ или же они будут перезаключаться ежегодно при восшествии во власть нового председателя ОСИ? В последнем случае не захлебнутся ли сервисные компании и поставщики коммунальных услуг в договорах, перезаключаемых каждым многоквартирным жилым домом ежегодно? Тот, кто хоть раз перезаключал договоры с Водоканалом, Тепловыми сетями и ШыгысЭнерготрейдом, знает, сколько времени уходит на оформление одного договора. А ведь пока ещё в эту очередь не выстроились председатели всех городских ОСИ.

В отделе жилищных отношений Усть-Каменогорска нам пояснили, что вопрос о том, потребуется ли ежегодное перезаключение договоров, прописывается в каждом конкретном договоре с обслуживающей организацией.

Кадровый вопрос

В Усть-Каменогорске всего 1741 многоквартирный жилой дом. В городах области, районных центрах, посёлках городского типа их тоже немало. И каждому дому понадобится человек, который сможет им управлять профессионально. Уже сейчас очевидно, что такого количества специалистов в области нет. Между тем организовывать курсы для их подготовки уполномоченные органы не планируют. Законодательно этот вопрос тоже не прописан. Не пострадает ли от неквалифицированного управления наш и без того изношенный жилой фонд? Учить управлению пока берётся только Палата предпринимателей.

— Вам надо уже сейчас вставать на коучинговое сопровождение, — рекомендует председатель первого антикоррупционного медиа-центра Елена Березинская-Абилова. — В Палате предпринимателей есть нефинансовая поддержка. Проблем будет много, и эта диалоговая площадка сыграла бы хорошую роль.

Надо сказать, что формы обучения, организованные в Палате предпринимателей, годятся для бизнеса. Они могли бы помочь трансформации КСК в сервисные компании. Но помогут ли они управляющим отдельных домов? Снова вопросы! В настоящее время существуют только онлайн-курсы по управлению многоквартирными домами. Но покуда жильцы не определились с формой управления, с председателями и доверенными лицами, кто пойдёт на них учиться?

В следующий раз мы расскажем о том, как по закону планируется организовать обслуживание ОСИ и ПТ и откуда возьмутся деньги на его оплату, а также зададим вопросы, которые по сей день так и остаются без ответа.

Продолжение следует...

Ирина Плотникова