С января 2020 года вступил в силу новый Закон РК "О жилищных отношениях", который должен отменить КСК. Им на смену идут объединения собственников квартир. В настоящее время появился ряд подзаконных актов, которые поясняют, как будет функционировать система в новых условиях. Пока они отвечают не на все существующие вопросы, сообщает корреспондент YK-news.kz.

Кто здесь главный?

По новому закону, управлять многоквартирными жилыми домами могут — объединения собственников имущества (ОСИ) либо простые товарищества (ПТ). Последние создаются в том случае, если квартир в доме не более десяти. Зарегистрировать ОСИ как юридическое лицо жильцы могут только при наличии устава, типовой образец которого был утверждён 16 апреля 2020 года. В ОСИ входят собственники не только квартир, но и нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома. По уставу, в функции ОСИ включено управление объектом кондоминиума, финансирование его содержания и обеспечение сохранности общего имущества. Кроме того, ОСИ имеет право представлять интересы своих членов во всех судах, государственных органах и организациях.

Высшим органом управления является общее собрание его участников, исполнительным органом — председатель ОСИ, избираемый на один год. Для непосредственного управления избирается Совет дома, а для контроля — ревизионная комиссия.

Председатель ОСИ может представлять интересы объединения в госорганах или в суде без доверенности. А вот простое товарищество не является юридическим лицом, поэтому все собственники квартир должны оформить доверенность на руководителя товарищества, делегируя ему право представления их интересов.

— Каких-либо конкретно регламентированных критериев подбора кадров по управлению объектом кондоминиума в действующем жилищном законодательстве не предусмотрено, — комментирует заместитель руководителя отдела жилищных отношений Усть-Каменогорска Досым Калдыбаев.

Единственное условие — председатель ОСИ или руководитель ПТ должен быть собственником квартиры в этом жилом доме. Если в доме не сумели выбрать из своей среды председателя, то функции управления будут возложены на управляющего, назначаемого жилищной инспекцией.

"Управляющий многоквартирным жилым домом — гражданин Республики Казахстан, не являющийся собственником квартиры, нежилого помещения в управляемом многоквартирном жилом доме, соответствующий квалификационным требованиям, утвержденным уполномоченным органом", — говорится в Правилах содержания общего имущества объекта кондоминиума.

В отличие от председателя ОСИ, управляющий должен иметь высшее (послевузовское) образование, стаж работы на руководящих должностях в организациях не менее пяти лет или опыт работы в сфере обслуживания объектов кондоминиума либо жилищно-коммунальной сфере не менее трех лет. Обязательным требованием для управляющего является знание действующего законодательства РК.

По решению большинства

Согласно "Правилам принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума", принятым 30 марта 2020 года, собрание проводится не реже одного раза в год. Инициаторами собрания могут стать сами жильцы — не менее десяти процентов собственников квартир и нежилых помещений. Кроме них инициировать общий сбор могут Совет дома и жилищная инспекция. В домах, где создано простое товарищество, инициатором может выступить доверенное лицо или ревизионная комиссия.

О предстоящем собрании собственники квартир, нежилых помещений уведомляются не менее чем за десять дней. Оповещение они могут получить индивидуально, по электронной почте или по телефону. Бумажные объявления в общедоступных местах также никто не отменял. Формы собрания могут быть тоже различными: от личной явки до письменного опроса или голосования по интернету. Правомочным собрание считается в том случае, если его участники зарегистрировались в специальном листе, внеся туда фамилию, имя и отчество, номер квартиры и свой электронный адрес. При этом владельцу большего количества недвижимости полагается больше прав.

"Если собственнику квартиры, нежилого помещения принадлежит несколько квартир, нежилых помещений, он регистрируется по каждой квартире, нежилому помещению отдельно", — говорится в Правилах принятия решений.

Собрание считается правомочным, если присутствует более половины от общего числа собственников квартир, нежилых помещений. Решение принимается при согласии более чем двух третей собственников.

Если на собрании отсутствует кворум, оно может быть проведено путём письменного опроса. Это вправе делать инициативная группа, определённая Советом дома. Обозначенная правилами процедура опроса, похоже, исключает возможность оперативного принятия решений:

"В случае проведения собрания путем письменного опроса наряду с уведомлением о проведении такого собрания с указанием повестки дня направляется лист письменного опроса нарочно либо посредством электронной почты каждому собственнику квартиры, нежилого помещения в течение семи календарных дней с даты объявления письменного опроса".

При этом опрос должен проводиться не дольше месяца с даты объявления собрания. Члены ОСИ могут также проголосовать в электронном формате, подписав своей ЭЦП или подтвердив при помощи кода, полученного по SMS. Это позволит включить в процесс принятия решения и тех собственников, которые по какой-либо причине находятся за пределами города. Правила позволяют каждому члену ОСИ узнать, как проголосовали другие.

Содержание и ремонт

Председатель ОСИ, руководитель ПТ или управляющий совместно с комиссией из членов Совета дома обязаны создать инвентарный перечень объектов кондоминиума и ежегодно проводить осмотр дома. На основании акта осмотра верстается ежегодная смета расходов на управление и содержание общего имущества. В соответствии со сметой определяется размер взносов, взимаемых с собственников квартир и нежилых помещений. Эти взносы соразмерны доле собственника в общем имуществе.

"Дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, не могут возлагаться на собственников квартир, нежилых помещений без их письменного согласия и (или) решения собрания, — говорится в Правилах содержания общего имущества. — В случае необходимости проведения дополнительных ремонтных работ и иных мероприятий по содержанию общего имущества объектов кондоминиума, не предусмотренных в смете расходов, собственники квартир, нежилых помещений на собрании принимают решение о сборе целевых взносов и их размере, которое оформляется протоколом".

К общему имуществу относятся фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок под многоквартирным жилым домом и придомовой земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования.

В "Методике расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также методике расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума" к перечню необходимых расходов на содержание отнесены: дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвальных помещений, паркингов и других мест общего пользования; техническое обслуживание и локализация аварий общедомовых инженерных систем (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции); подготовка общедомовых инженерных систем и оборудования к осенне-зимнему периоду; обеспечение санитарного состояния земельного участка придомовой территории объекта кондоминиума (озеленение, посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов), санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши); приобретение, установка, сервисное обслуживание и поверка общедомовых приборов учета; противопожарные мероприятия.

В этот перечень включили и обслуживание лифтов. Оказались в нём также установка и обслуживание домофонного оборудования. Принятие решений на этот счёт оставили за общим собранием, так что навязать услуги домофонной компании насильно жильцам не имеют права. В методику расчёта попали и взносы за содержание парковочного места в случае, если в многоквартирном доме имеется паркинг.

В необходимый минимум расходов на управление входят оплата работы бухгалтера и зарплата председателя ОСИ или управляющего — её размеры члены ОСИ определяют на общем собрании. Также туда включены налоги и платежи в бюджет, банковские услуги и расходы на содержание офиса.

Расходы делятся следующим образом: на управление — не более 30 процентов, остальное — на содержание общего имущества. Это должно исключить ситуацию, когда львиная доля денег, собранных жильцами, уходит на зарплату управленцев.

Где деньги, Зин?

Основной идеей, ради которой затевалось создание объединения в каждом многоквартирном доме, было накопление средств на капитальный ремонт ветшающего жилого фонда.

"Председатель объединения собственников имущества в течение пятнадцати рабочих дней со дня избрания открывает в банке второго уровня текущий счет для зачисления денег по расходам на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума и сберегательный счет для накопления денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума", — гласят Правила содержания общего имущества.

Если в доме создано простое товарищество, счета должен открыть руководитель ПТ на основании доверенностей, данных ему членами товарищества.

По закону собственник жилья должен отчислять на капитальный ремонт дома 0,005 МРП с квадратного метра полезной площади. При наличии денег на счёте ОСИ или ПТ может получить заем в банке на проведение ремонта. Однако решение о том, нуждается ли здание в капитальном ремонте, похоже, будет принадлежать не жильцам дома.

— Получение объединением собственников квартир или простым товариществом жилищного займа на капитальный ремонт общего имущества кондоминиума возможно при включении жилищной инспекцией многоквартирного жилого дома в список МЖД, требующих проведения капитального ремонта, — сообщает заместитель руководителя отдела жилищных отношений Усть-Каменогорска Досым Калдыбаев. — Договор жилищного займа подписывается председателем ОСИ либо доверенным лицом простого товарищества при согласии всех собственников квартир и нежилых помещений. Погашение жилищного займа осуществляется из денег, накапливаемых на сберегательном счёте. Фактические затраты на произведённый капитальный ремонт возмещаются всеми собственниками квартир, нежилых помещений пропорционально их долям в общем имуществе кондоминиума.

К сожалению, остаётся неясным, каким образом будут взыскиваться средства с неплательщиков. В уже созданных подзаконных актах рычаги для решения данной проблемы пока не просматриваются.

На сегодня ещё нет сведений, когда все эти изменения вступят в действие. По информации отдела жилищных отношений, пандемия коронавируса отодвинула реализацию закона на более позднее время.

Ирина Плотникова