В середине октября Сенат Парламента Республики Казахстан рассматривал проект нового Закона "О жилищных отношениях". Документ, который пытаются принять уже не первый год, возвращён на доработку в Мажилис. Какой станет реформа в конечном итоге, пока трудно судить. Улучшится ли обслуживание жилищно-коммунального хозяйства? Откуда появятся деньги на капитальный ремонт жилья? Кто возьмёт на себя ответственность за многоквартирные дома? Ответ искал корреспондент YK-news.kz с помощью представителей КСК и сотрудников государственных органов.

Хотели как лучше...

По замыслу инициаторов законопроекта, его положения позволят прекратить произвол, который наблюдается сегодня в некоторых КСК, когда тарифы на услуги устанавливаются правлением самовольно, средства расходуются без сметы, отчёт перед собственниками квартир не производится.

Особенно трудноуправляемыми оказались мега-КСК, включающие в себя десятки домов. В этом случае даже провести общее собрание с требуемым по закону количеством участников не представляется возможным, разве что арендовать Дворец спорта. По новому проекту для принятия решения не требуется кворума, достаточно иметь голоса двух членов кооператива.

— Законопроектом предлагается использовать индивидуальный подход по управлению каждым домом, — сообщил вице-министр индустрии и инфраструктурного развития Каирбек Ускенбаев. — Данная мера исключит навязывание собственникам квартир со стороны КСК и управляющих компаний услуг и тарифов, позволит обеспечить прозрачный расход средств жителей и даст жильцам право выбора способов управления.

Законодатели попытались также уравнять в правах и обязанностях собственников жилья и нежилых помещений в многоквартирном доме. Кроме того, предполагалось, что весомость мнения собственника будет пропорциональна занимаемой им в доме площади.

— Если собственник платит за 200 квадратных метров своей квартиры — в четыре раза больше, чем семья, проживающая на 50 квадратных метрах, то и при голосовании он будет иметь в четыре раза больше голосов, — пояснил Каирбек Ускенбаев.

Законопроект, по замыслу авторов, должен повысить прозрачность деятельности управляющих и сервисных компаний и обеспечить контроль со стороны собственников квартир и нежилых помещений посредством создания Совета дома и внедрения электронных информационных ресурсов и информационных систем.

Но к проекту в его нынешней редакции у сенаторов возникло немало вопросов. В итоге он был возвращён в Мажилис.

"В ходе работы над законопроектом возникла необходимость внесения ряда изменений и дополнений в части определения размера доли, принадлежащей собственнику в общем имуществе объекта кондоминиума, перечня услуг, входящих в коммунальные услуги, деятельности хостелов, определения "парковочное место", приведения в соответствие законодательных актов нормам законопроекта и иных", — говорится в информационном сообщении на официальном сайте Сената.

Баба Маня у руля?

Итак, законопроект снова не был принят. Однако центральную идею, судя по всему, оставят без изменения. Кооперативы собственников квартир должны будут уступить место объединениям собственников имущества (ОСИ), которые по новому закону должны создаваться в каждом доме. Если количество квартир не превышает десяти, жильцы могут организовать простое товарищество и управлять им совместно. В каждом ОСИ придётся выбрать руководство.

"Если в течение месяца с момента регистрации ОСИ его участники самостоятельно не определятся с органом его управления, жилищная инспекция проводит конкурс среди наёмных физических лиц — управляющих жилыми домами — и заключает с победителем тендера договор от имени ОСИ" (выдержка из законопроекта).

Сегодня мой КСК состоит из 14 домов. Старшие по дому отсутствуют в четырёх из них. Причём жильцы моего дома не могут выбрать старшего с 2017 года. И я очень сомневаюсь, что с ликвидацией КСК наш дом вдруг обретёт такой уровень сознательности, чтобы разом найти в своей среде человека, желающего им управлять. А ведь согласно проекту должен быть избран ещё и Совет дома, в который войдут представители от каждого подъезда.

— Технически это будет сложно, — выражает опасения главный специалист сектора жилищной инспекции городского отдела жилищных отношений Надежда Бражникова. — Я часто хожу на собрания, могу сказать: очень трудно выбрать старшего по дому. Выбрать кого-то хотя бы для проведения опроса жильцов, не то что человека, который возьмёт на себя ответственность за весь дом. Кто будет утверждать старшего, если жильцы его не выберут, какая будет процедура — пока непонятно. У нас самих сейчас очень много вопросов.

Сегодня старшие по дому работают на общественных началах. Как правило, это активные пенсионеры. А управляющему со стороны необходимо будет платить. Из каких средств? И это не единственная проблема с руководством ОСИ. Будет ли человек, которого наделят руководящими функциями, обладать достаточной квалификацией?

— Старший по дому должен быть одновременно и юристом, и техником, — констатирует управляющий одним из городских КСК. — Не в обиду, вас поставь сейчас — что вы знаете об отопительной системе? Как дать задание электрику поменять фазу и зачем это вообще нужно? А у нас проводка в домах не рассчитана на такие нагрузки: дома были газифицированные, теперь же везде электроплиты стоят, чайники, прочие приборы. Постоянно из строя выходит. Как устроен в отопительной системе узел ввода, как сделать, чтобы в доме было тепло? Разве обычный человек со стороны всё это знает? Потом управляющий должен постоянно быть на месте. То есть это не может быть работающий человек. А если работать только в ОСИ? Ну 10 или 20 тысяч тенге зарплаты вы ему положите, разве этого хватит?

По подсчётам усть-каменогорской Ассоциации КСК, для реализации реформы городу понадобится порядка 1600 квалифицированных управляющих. Есть ли они в нашем городе?

Сервис почти не виден

Другой момент, который волнует прежде всего собственников жилья, — обслуживание домов. Сегодня этим занимается КСК, имеющий штат работников. В проекте закона предполагается, что каждое ОСИ будет заключать договор с сервисной компанией, которая станет оказывать эти услуги. Заявки на обслуживание жильцы смогут подавать через единую информационную систему. Вопрос в том, насколько оперативно сервисные компании будут реагировать на проблемы жильцов? И во что обойдутся их услуги?

— А представьте — случилась авария, — моделирует ситуацию управляющий КСК. — В два часа ночи побежал кипяток. Кто пойдёт устранять? Наёмное лицо скажет: "Плати мне 100 тысяч, я приду!" С одного дома вы соберетё столько? А если авария произошла днём? Аварийка работает только с вечера до утра. Ждать до вечера, пока они приедут? Сейчас у меня бригада есть. Я поднял трубку и послал их устранить проблему. А содержать слесаря в каждом доме вы не сможете.

Слабое место реформы, по мнению нашего собеседника, в отсутствии специалистов не только в сфере управления:

— Раньше слесарей ГПТУ готовили. Сейчас кадров нет. Извините за прямоту, я из-под забора его подберу, похмелиться дам и скажу: "Иди кран сделай!" Людей не готовят. А на каждый дом их надо иметь. И дворовые территории надо будет содержать и обихаживать.

В проекте закона нам не удалось найти сколько-нибудь внятного описания того, в каком порядке будет осуществляться обслуживание жилья. Уделив максимум внимания вопросам управления, законодатели практически проигнорировали сервис.

"Нет у вас методов против Кости Сапрыкина!"

Ещё одна проблема, решения которой в законопроекте пока не видят ни чиновники, ни работники КСК, — это механизм сбора средств на содержание и ремонт многоквартирного дома.

"Проектом закона вводится механизм финансирования капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, который основан на накоплении собственниками квартир и нежилых помещений средств и получении займа в банке второго уровня. Специализированный фонд будет гарантировать исполнение ОСИ обязательств по погашению жилищного займа", — описывает будущий механизм работы информационное сообщение на сайте Сената Парламента РК.

Только вот появятся ли эти средства? В 2011 году Закон "О жилищных отношениях" был дополнен нормами, которые должны были обеспечить такое накопление. На каждом объекте кондоминиума уже сегодня должно существовать два счёта: текущий и сберегательный. Сколько собирать на текущие нужды, жильцы решают сами на общем собрании. Кстати, целевые взносы на расходы, не предусмотренные сметой, в новом проекте узаконили. А на капитальный ремонт каждый собственник жилья или нежилых помещений обязан ежемесячно перечислять 0,02 МРП за один квадратный метр площади на сберегательный счёт. Но сами законодатели признают, что эта мера до сих пор так и не заработала.

— Расклеиваю объявления о долгах, — рассказывает председатель правления одного из КСК. — Боже мой! Вручить коммерческим должникам — чуть не до мордобоя доходит! Одна фирма должна ни много ни мало 300 тысяч. Ответ: "Это моя квартира! Пошла вон, я ни копейки не заплачу!" Но её же обслуживают люди. У вас есть тепло, вода и свет. Слесарь и плотник должны получить свою зарплату.

По словам нашей собеседницы, коммерсанты не признают решения общего собрания жильцов и отказываются оплачивать эксплуатационные расходы по установленным расценкам. Нетрудно предположить, что и с появлением нового закона должники сознательнее не станут. А реальных мер воздействия на них нет. Не просматриваются эти меры и в проекте закона.

— У нас сейчас на эксплуатационные расходы оплаты нет, что уж говорить про накопления! — констатирует главный специалист сектора жилищной инспекции городского отдела жилищных отношений. — Рычаги воздействия на злостных неплательщиков и в настоящий момент выглядят расплывчато. В связи с тем что взыскивать долги стали по исполнительной надписи через нотариуса, возникла огромная проблема. КСК при обращении должен вначале заплатить нотариусу за проведение процедуры. Эта сумма, конечно, входит в счёт неплательщика. Но при этом нотариус просит договор, заключённый между КСК и собственником квартиры. А на практике они работают без всяких договоров. Есть протокол собрания, где собственники выбрали орган управления. По факту сейчас КСК не могут взыскать задолженность, и она только растёт.

Правовой казус, блокирующий взыскание долгов, возможно, разрешится с приходом в систему управляющих компаний. Они в обязательном порядке заключают индивидуальный договор с каждым собственником жилья.

Продолжение следует...

Верхняя палата Парламента сочла, что законопроект недостаточно доработан. А значит, вероятны изменения, в том числе и позитивные. В любом случае законодатели уже осознали, что революционные подходы в сфере ЖКХ в настоящее время невозможны.

"Кооперативы собственников квартир и кооперативы собственников помещений могут действовать параллельно с объединениями собственников имущества в течение трех лет после принятия рассматриваемого закона", — говорится в сообщении на официальном сайте Сената.

— Когда нам выдадут закон, будем изучать, смотреть, как для населения это будет. Сейчас документ не подписан президентом, изменения в закон ещё не внесены, — подводит итог главный специалист сектора жилищной инспекции городского отдела жилищных отношений Надежда Бражникова.

Ирина Плотникова