Любая сделка — это потенциальный риск. Сделки с недвижимостью — самые дорогостоящие, а потому рисковать опасно вдвойне. Как обезопасить себя от мошенников, что нужно знать продавцу и на что обратить внимание покупателю квартиры? Что в предполагаемой сделке точно должно насторожить? Знаете ли вы, какой налог и в каком случае придется заплатить после продажи недвижимости? Корреспондент YK-news.kz вместе с юристом разбирались во всех нюансах.

Итак, вы собираетесь обзавестись новым жильем. Нашли подходящий вариант и почти решились на заключение сделки. Что нужно проверить? Во-первых, конечно, документы.

Попросите у продавца его удостоверение личности и правоустанавливающий документ на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и так далее. Сравните правильность указания фамилии, имени, отчества в удостоверении и в правоустанавливающем документе. Расхождение даже в одной букве имеет значение. Посмотрите справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество (форма 2), чтобы не было каких-либо обременений на недвижимости.

Далее проверьте техпаспорт. В нем должен быть указан год постройки, и нарисован план квартиры с указанием количества комнат и их размеров.

— Очень важно, чтобы эти размеры были реальными, соответствующими действительности. Поэтому я бы посоветовал пройтись по квартире с рулеткой в руках и сделать нехитрые замеры, — считает юрист, руководитель агентства правовой информации и журналистских расследований «Витязь» Алексей Божков. — Сравните план квартиры, указанный в техпаспорте, с тем, как квартира выглядит сейчас. Не появились ли дополнительные стены, перегородки? Не оказалось ли так, что зал объединен с кухней и в техпаспорте это не отражено? Перепланировка должна быть обязательно узаконенной! В противном случае все хлопоты и расходы по оформлению документов лягут впоследствии на плечи нового хозяина жилья. Кстати, в моей практике был факт, когда даже новая документация после перепланировки не совпадала с размерами, и собственнику перед продажей пришлось ее переделывать. Дело оказалось в том, что замеры производились разными электронными измерительными приборами, с разной погрешностью.

Если по двум указанным документам у вас вопросов нет, можно обратиться к нотариусу. Ранее в одном из наших справочных материалов мы детально рассказывали, как можно оформить сделку самостоятельно, без привлечения нотариуса. Это, конечно, позволяет сэкономить энную сумму денег, НО(!) в разы увеличивает риски при недобросовестной сделке.

— Я все-таки настоятельно советую оформлять все сделки с недвижимостью у нотариуса. Он досконально просмотрит все документы. Сам запросит в системе ЕНИС необходимые справки. Проверит потенциально возможные обременения на квартиру, ведь недвижимость может находиться в залоге у банка или, к примеру, на нее может быть наложен арест, — объясняет Алексей Божков. — Нотариус сделает все требуемые разъяснения обеим сторонам сделки.

Все согласны?

— Если человек собирается купить квартиру, у которой несколько совладельцев, нужно быть предельно внимательным. Отчуждение имущества без согласия всех собственников жилья недопустимо, — поясняет юрист Алексей Божков. — Не только Гражданский кодекс, но и Закон "О жилищных отношениях" гласит: "Отчуждение жилища, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех собственников. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних, являющихся собственниками жилища, требуется согласие органа опеки и попечительства".

Таким образом, если нет согласия всех собственников недвижимости, ее реализация невозможна.

Если есть доверенность на отчуждение имущества или согласие, то эти документы должны быть нотариально удостоверены!

Доверяй, но проверяй

Если вы собираетесь купить квартиру, лучше лично проверить отсутствие долгов по коммунальным платежам и КСК.

— Сделать это можно, попросив у собственника жилья предоставить акт сверки счетов. Да и последние счета-квитанции также имеют полную информацию об оплате. Проверьте их, — советует Алексей Божков.

Узнать о возможной задолженности по квартире можно и онлайн. Для этого покупателю нужно попросить у продавца номер лицевого счёта (его можно найти в квитанциях). Задолженность легко проверить на таких сервисах, как Касса24, Kaspi.kz. Нужно заполнить поле «Номер лицевого счёта» — и перед вами появится актуальные данные.

Всем известно, что помимо коммунальных услуг собственники жилья должны до 1 октября платить налог на имущество. Проверить налоговую задолженность продавца можно на сайте Комитета государственных доходов Министерства финансов РК: kgd.gov.kz/ru/all/services. Выберите раздел «Сведения об отсутствии/наличии налоговой задолженности» и введите ИИН человека, которого хотите проверить.

Если вам не известен ИИН продавца, его можно узнать на этом же сайте. Кстати, это хороший повод проверить подлинность его удостоверения. В разделе «Поиск налогоплательщиков» введите фамилию, имя и отчество интересующего человека. В результате вы увидите его ИИН. Сравните с данными, которые указаны в представленных продавцом документах.

Процедуры, описанные выше, наш корреспондент проделал лично. У него всё получилось.

Бдительность, ещё раз бдительность

Теперь о том, что должно непременно насторожить покупателя.

— Если у продаваемой квартиры подозрительно низкая цена. И за последние три года эта квартира несколько раз продавалась, — говорит Алексей Божков. — Перепродажа обычно связана с "заметанием" следов при ранее незаконных сделках. Ну или как минимум с такой квартирой что-либо не в порядке.

И еще один важный момент — вопрос расчета. Что лучше: брать деньги наличными в присутствии нотариуса либо договариваться о денежном переводе?

— Это личный выбор, вопрос решается по договоренности между покупателем и продавцом, — считает юрист. — Если в качестве оплаты решено передавать наличные, нужно проверить их достоверность. Забирать столь крупные суммы надо с сопровождающими, чтобы избежать грабежа. Денежный перевод в этом плане безопаснее. Хотя для покупателя остается другой вид потенциального риска: покупатель деньги перевел, их сняли, а сделка не состоялась.

Неожиданный налог

Еще один частый вопрос, который интересует многих.

— Слышала, что если человек купил квартиру, а через шесть месяцев снова продал ее, он должен будет заплатить налог. Это правда? Но ведь это немалые деньги! Можно ли каким-то образом обойти этот пункт? — спрашивает позвонившая в редакцию Марина Евгеньевна. — Что если оформить сделку не как договор купли-продажи, а как дарственную? Или указать в договоре заниженную стоимость? Возможны ли какие-то последствия для меня при таком раскладе дел?

Юрист Алексей Божков комментирует ситуацию:

— В качестве дохода, который облагается налогом, рассматривается не сама стоимость имущества, а прирост стоимости, и только в том случае, когда оно было реализовано до истечения одного года нахождения в собственности. К примеру, квартира была куплена за миллион, а продана через пять месяцев за 1,2 миллиона. С 200 тысяч платится налог.

В этой связи процитирую законодательство. Статья 219 Налогового кодекса РК гласит: «Не рассматриваются в качестве дохода физического лица прирост стоимости при реализации жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности один год и более с даты регистрации права собственности».

Теперь о том, можно ли обойти этот пункт?

— Читательница предлагает оформить сделку как дарственную. Но с точки зрения юридической практики это будет расцениваться как притворная сделка (с целью прикрыть другую сделку). В этом случае могут быть самые различные последствия. Разумеется, негативные, — объясняет юрист. — Указание же в договоре заниженной стоимости жилья также неправомерно. Со всеми вытекающими последствиями.

Ирина Краскова

Контакты юриста, руководителя агентства правовой информации и журналистских расследований «Витязь» Алексея Божкова: 8-777-282-68-91, www.ajur.kz.